공동소유 건물의 임대 주택: 회수 가능한 공동소유 관리비는 누가 부담하나? (프랑스)

공동소유 건물의 아파트를 임대할 때, 관리비 문제는 매년 부메랑처럼 돌아옵니다. 임대인은 관리단으로부터 관리비 청구서를 받고, 임차인은 매달 예치금을 내며, 정산 시점이 되면 누가 무엇을 내야 하는지 아무도 정확히 모릅니다. 관리인 비용, 공사 기금, 엘리베이터, 경비원 등 임차인에게 부담시킬 수 있는 비용과 소유주가 부담해야 하는 비용 사이의 경계는 종종 모호합니다. 그리고 바로 여기서 분쟁이 발생합니다.

이 가이드는 정리를 해드립니다. 공동소유 관리비 중 어떤 항목이 임차인에게 부담될 수 있는지, 예치금과 연간 정산 메커니즘이 어떻게 작동하는지, 임대인이 제공해야 하는 증빙 서류가 무엇인지 정확히 알 수 있습니다. 또한 실행 가능한 체크리스트와 정산 내역이 부풀려진 것 같을 때 취할 수 있는 구제 수단도 확인할 수 있습니다.

30초 요약

임차인은 회수 가능한 비용, 즉 1987년 8월 26일자 법령 n°87-713에 명시된 비용에 해당하는 공동소유 관리비만 부담합니다. 구체적으로: 공용 부분의 일상적인 유지 관리, 냉수, 엘리베이터, 중앙 난방, 그리고 일정 한도 내의 경비원 비용입니다. 나머지 모든 것(관리인 비용, 대규모 공사, 공사 기금, 관리 수수료)은 임대인 부담입니다. 임차인은 매달 예치금을 내고, 임대인은 증빙 서류를 제시하며 연 1회 정산합니다. 증빙 서류가 없으면 지불할 의무가 없습니다.

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법률 규정

1989년 7월 6일자 법률은 원칙을 정합니다: 임차인은 회수 가능한 관리비를 부담하고, 임대인은 나머지 모든 비용을 부담합니다. 제23조는 회수 가능한 관리비의 제한적 목록을 정한 1987년 8월 26일자 법령 n°87-713을 참조합니다. 이 법령은 여러 범주를 구분하며, 여기서 공동소유가 개입됩니다.

공동소유 건물의 주택의 경우, 회수 가능한 관리비는 다음에 해당하는 비용입니다:

공용 부분의 일상적인 유지 관리 및 경미한 수리 비용 (청소, 쓰레기 배출, 녹지 공간 유지 관리, 공용 설비의 소규모 수리).
공용 부분의 물, 난방, 전기 소비 비용으로, 임차인에게 이익이 되는 경우 (복도 조명, 청소용 냉수, 중앙 난방).
엘리베이터 관련 비용. 단, 전기 요금과 일상적인 유지 관리 비용은 회수 가능하지만, 대규모 수리(캐빈 교체, 현대화)는 회수 불가능합니다.
경비원 또는 관리인 관련 비용. 법령이 정한 한도 내에서: 경비원이 공용 부분 유지 관리와 폐기물 처리를 모두 담당하는 경우 급여 및 사회 보험료의 75%, 두 임무 중 하나만 담당하는 경우 40%.

반대로, 임차인에게 절대 회수할 수 없는 비용:

관리인 비용 (관리 수수료, 총회 운영 비용, 통신 비용).
공용 부분 또는 건물 주요 구조에 대한 대규모 공사 (외벽 재단장, 지붕 보수, 엘리베이터 기준 개선).
ALUR 법률이 규정한 공사 기금으로, 공동소유 건물의 향후 공사 자금을 조달하는 데 사용됩니다.
임대인의 임대 관리 수수료.
소유주에게 부과되는 세금 및 부담금 (예: 재산세).

임대차 계약은 관리비 배분 조항을 둘 수 있지만, 법령의 목록을 확대할 수는 없습니다. 임차인에게 회수 불가능한 비용을 부담시키는 조항은 모두 무효로 간주됩니다.

문제가 될 수 있는 이유

진짜 문제는 불투명성입니다. 임대인은 관리단으로부터 수십 개의 항목이 있는 관리비 명세서를 받고, 회수 가능한 항목과 그렇지 않은 항목을 구분해야 합니다. 많은 임대인이 이를 제대로 하지 못하거나 아예 하지 않습니다. 결과적으로 임차인은 관리인 비용이나 공사 기금의 일부를 모르는 사이에 부담하게 됩니다.

또 다른 어려움: 공동소유 건물의 회계 연도와 임차인의 거주 기간 사이의 시차입니다. 임차인이 3월에 입주했다면, 거주 기간에 해당하는 관리비만 부담해야 합니다. 따라서 임대인은 비례 배분을 계산해야 합니다. 이는 전형적인 오류의 원천입니다.

마지막으로, 연간 정산은 종종 잘못 이해됩니다. 임차인은 매달 예치금을 내지만, 이는 선불일 뿐입니다. 임대인은 이후 증빙 서류를 근거로 실제 비용을 확정하고, 초과 징수액을 반환하거나 부족분을 청구해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 임차인은 정산을 요구하고, 필요한 경우 초과 지불한 금액의 환불을 요구할 수 있습니다.

구체적인 예. 임차인이 매달 120유로의 예치금을 내면 연간 1,440유로입니다. 관리단 명세서에 따르면 해당 연도의 회수 가능한 관리비는 980유로입니다. 임대인은 460유로를 반환해야 합니다. 계산에 관리인 비용 300유로와 공사 기금 200유로를 포함했다면, 임차인은 이의를 제기할 권리가 있습니다: 이러한 금액은 회수 불가능합니다.

임대차 계약 유형, 날짜 및 장소에 따른 예외

가구 임대차 또는 이동 임대차: 관리비 회수 규칙은 일반 임대차와 동일합니다. 1987년 법령의 목록이 적용됩니다. 다만, 이동 임대차는 관리비 일괄 요금을 정할 수 있어 정산이 간소화되지만, 임대인이 금액을 증빙할 의무가 면제되지는 않습니다.
상업 임대차: 규칙이 다릅니다. 상업 임대차는 명시적 조항이 있는 경우 대규모 수리를 포함한 더 넓은 범위의 관리비를 임차인에게 부담시킬 수 있습니다. 1987년 법령은 적용되지 않습니다.
HLM 또는 협약 임대 주택: 특히 회수 가능한 관리비에 대해 특별 규칙이 적용될 수 있습니다. 협약 및 사회 임대인을 참조해야 합니다.
임대차 계약 날짜: ALUR 법(2014년 3월 27일) 시행 전에 체결된 임대차의 경우, 당시 유효했던 일부 관리비 조항이 계속 적용될 수 있습니다. 그러나 1987년 법령의 목록은 모든 경우에 적용됩니다.
산악 지역 또는 특수 공동소유 건물: 제설 또는 접근로 유지 관리 비용은 공용 부분의 일상적인 유지 관리에 해당하는 경우 회수 가능할 수 있습니다.

체크리스트: 공동소유 관리비 정산 내역 확인

임대차 계약에 관리비 조항이 있고 1987년 법령 n°87-713을 참조하는지 확인합니다.
관리단의 전체 관리비 명세서와 각 구분(로트)별 배분 내역을 요청합니다.
회수 가능한 관리비(일상 유지 관리, 물, 엘리베이터, 법정 한도 내 경비원)에 해당하는 항목을 식별합니다.
관리인 비용, 공사 기금, 대규모 공사, 관리 수수료를 제외합니다.
임차인이 1년 내내 거주하지 않은 경우 비례 배분을 확인합니다.
청구된 총액이 해당 구분의 지분에 해당하는지, 근거 없는 일괄 금액이 아닌지 확인합니다.
증빙 서류를 요구합니다: 관리단 명세서, 청구서, 개별 정산 내역.
납부한 예치금과 비교하여 잔액(초과 징수 또는 부족분)을 계산합니다.
이의가 있는 경우, 이의 제기 항목을 나열하여 임대인에게 서면으로 요청합니다.

가능한 조치

임차인의 경우:

임대인에게 증빙 서류와 함께 정산 내역을 요청합니다. 요청은 임대차 기간 중 언제든지 가능합니다.
임대인이 응답하지 않거나 거부하는 경우, 내용 증명 우편으로 최고장을 보냅니다.
이견이 지속되면, 주(州) 조정 위원회(무료) 또는 보호 분쟁 판사에게 신청합니다.
초과 징수가 확인된 경우, 환불을 요구합니다. 임대인은 동의 없이 임대료와 자동으로 상계할 수 없습니다.

임대인의 경우:

임차인별 예치금 및 회수 가능한 관리비 추적표를 유지합니다.
관리단의 관리비 청구서를 받을 때마다 회수 가능한 항목과 회수 불가능한 항목을 분리합니다.
매년 기한 내에 증빙 서류와 함께 정산합니다.
관리단 명세서와 청구서를 최소 3년간 보관합니다(관리비 지급 청구권의 소멸 시효 기간).

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FAQ

임대인이 임차인에게 관리인 비용을 청구할 수 있나요? 아니요. 관리인 비용은 공동소유 건물의 관리 비용이지 회수 가능한 관리비가 아닙니다. 임대인 부담입니다.

공사 기금은 임차인에게 회수할 수 있나요? 아니요. ALUR 법이 규정한 공사 기금은 향후 공사 자금을 조달하는 데 사용됩니다. 임대차 계약에 그러한 조항이 있어도 회수할 수 없습니다.

임차인은 주택을 사용하지 않는 기간에도 공동소유 관리비를 내야 하나요? 네, 임대차 계약이 유효한 한 그렇습니다. 회수 가능한 관리비는 주택이 임차인의 처분에 맡겨져 있는 한, 부재 중이더라도 지불 의무가 있습니다.

관리비 정산 내역에 어떻게 이의를 제기하나요? 서면으로, 이의 제기 항목을 나열하고 증빙 서류를 요청합니다. 임대인이 응답하지 않으면 조정 위원회나 판사에게 신청합니다.

임대인은 임대차 기간 중 예치금을 인상할 수 있나요? 네, 인상이 실제 관리비 변동으로 정당화되는 경우 가능합니다. 그러나 이를 증명할 수 있어야 합니다. 과도한 인상은 이의를 제기할 수 있습니다.

출처

법적 정보

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