あなたは毎月家賃を支払い、しばしば「負担金の前払い金（provisions pour charges）」という項目も支払っています。それは50ユーロ、80ユーロ、時には120ユーロになることもあります。しかし、この金額が正確に何をカバーしているのか、そして家主があなたに請求する権利があるものをご存知ですか？
回収可能な負担金のリストは、家主の自由な判断に委ねられているわけではありません。それは法律によって定められており、一部の費用は決して賃借人の負担にすることはできません。しかし実際には、多くの賃貸契約書には曖昧な表現や過剰な前払い金が含まれています。その結果、あなたは気づかないうちに屋根のメンテナンス、ファサードの改修、またはボイラーの交換費用を支払っているかもしれません。
このガイドでは、法律が何を定めているか、注意すべき条項、そしてあなたの負担分以上を支払わないための対策について説明します。
30秒でわかる回答
賃貸負担金（または回収可能な負担金）とは、家主が建物の運営のために立て替え、賃借人に返済してもらうことができる費用です。そのリストは1987年8月26日のデクレ第87-713号によって定められています：冷水と温水、集合暖房、共用部分の電気、エレベーター、緑地の維持管理、家庭ごみ収集税、条件付きでの管理人給与など。
支払いは通常、毎月の前払い金によって行われ、少なくとも年に1回精算されます。家主は請求する金額を証明し、明細書送付後6ヶ月間、書類を閲覧できるようにしておかなければなりません。前払い金が実際の費用を上回る場合、家主は過払い金を返還しなければなりません。逆に不足している場合は、追加請求が可能です。
賃貸契約書に署名する前に、負担金条項に法律で除外されている費用（大規模修繕や老朽化した設備の交換など）が含まれていないか確認してください。ある項目に疑問がありますか？リスクのある条項を見つけるために、あなたの契約書を分析してもらいましょう：ここで賃貸契約書をアップロード。
法律の定め
回収可能な負担金の法的リスト
1987年8月26日のデクレ第87-713号は、家主が主たる住居として空室または家具付きで貸し出される住居の賃借人から回収できる負担金の完全なリストを定めています。このリストは、1989年7月6日の法律に準拠する賃貸契約に適用されます。
回収可能な負担金の主なカテゴリーは以下の通りです：
- エレベーターと昇降機：電気代、運営費（定期点検、清掃、ケーブル検査）、小さな保守部品、かごと各階の軽微な修理。ただし、5年ごとの技術検査は回収不可です。
- 冷水、温水、集合暖房：全居住者の水、共用部分と屋外スペースの維持に必要な水、水処理剤、エネルギー供給、メーターの運用、ジョイント部分の漏れ修理。
- 個別設備：暖房と給湯、専有部分内の給水（接続の点検、流量調整、故障修理、トイレタンクのジョイント交換）。
- 屋内共用部分：電気、清掃用品、害虫駆除、タイマー、カーペット、ゴミシュートの維持、清掃スタッフの人件費。
- 屋外スペース：車道、駐車場、緑地の周辺、子供用遊具。
- 税金と使用料：家庭ごみ収集税または使用料、道路清掃税、下水道使用料。
- 建物従業員、管理人、コンシェルジュ：給与は特定の条件下で回収可能です。
このリストは限定的です。ここに記載されていない費用は、社会住宅における団体協約で別段の定めがない限り、賃借人に請求することはできません。
回収不可能な負担金
一部の費用は常に家主の負担となります。特に以下のものがあります：
- 大規模修繕（民法第606条）：ファサード改修、屋根、ボイラー交換、基準適合工事；
- エレベーターの定期技術検査；
- 建物の適合化工事または改善工事；
- 固定資産税（taxe foncière）；
- デクレで明示的に規定されていない賃貸管理費または管理組合費用。
あなたの賃貸契約書にこれらの費用をあなたの負担とする条項がある場合、その条項は「なかったもの」とみなされます。署名後でも異議を申し立てることができます。
前払い金と年間精算
負担金の支払いは原則として前払い金によって行われます：家賃と一緒に支払われる同額の定期的な前払いです。家主は予算見込みと過去の実績に基づいてその金額を設定します。
少なくとも年に1回、家主は精算を行わなければなりません：支払われた前払い金の合計と実際にかかった費用を比較します。考えられる2つのケース：
- 過払い：家主は差額を返還しなければなりません。
- 不足分：家主は追加請求ができます。
精算の1ヶ月前までに、家主は負担金の種類別（電気、温水、冷水、エレベーターなど）の明細書と、各住居への配分方法を通知しなければなりません。請求があれば、住居の負担金の概要も提供しなければなりません。
明細書送付後6ヶ月間、家主はすべての証明書類を閲覧できるようにしておかなければなりません。あなたはそれらを確認でき、そこに誤りが隠れていることがよくあります：誤って配分された請求書、回収不可能な費用の混入、過大評価された前払い金。
請求の時効
家主は負担金の未払いを3年間請求できます。この期間は、過払い金の返還を求める賃借人にも適用されます。
精算が請求可能年度の翌年度末までに行われなかった場合、賃借人は内容証明郵便で12ヶ月にわたる分割払いを要求できます。
なぜ問題が生じるのか
賃貸負担金をめぐる紛争は、契約終了時に最も頻繁に発生するものの一つです。その理由は明らかです：前払い金の仕組みは情報の非対称性を生み出します。あなたは毎月見積もられた金額を支払いますが、それが正確に何をカバーしているかはわかりません。一方、家主は請求書、保守契約、管理組合の明細書を保有しています。
最も一般的な状況は以下の通りです：
- 過剰な前払い金：家主が実際の費用を大幅に上回る前払い金を設定し、快適な手元資金を確保します。精算は最終的に行われますが、遅れることがあり、あなたは数ヶ月間お金を立て替えることになります。
- 回収不可能な費用の混入：明細書にファサード改修工事、ボイラー交換、管理組合費用が含まれています。しかし、これらの費用は法的リストに含まれていません。あなたが支払う必要はありません。
- 負担金定額条項：一部の賃貸契約では、精算の対象とならない固定額の負担金定額（forfait de charges）が定められています。この仕組みは認められていますが、賃貸契約書に明示的に規定されている必要があり、一方的に課すことはできません。記載がない場合、前払い金と精算の制度が適用されます。
- 精算の遅延または欠如：家主が精算を一切行わないか、数年遅れて行います。その結果、多額の負担金の追加請求が判明し、時には不当なこともあります。
具体的な例を考えてみましょう。あなたは管理人とエレベーターのある区分所有建物で45㎡のアパートを借りています。賃貸契約書には毎月90ユーロの前払い金が定められています。1年後、家主から明細書が届きます：支払済み前払い金1,080ユーロ、費用1,250ユーロ。家主は170ユーロを請求します。証明書類を確認すると、明細書にファサード改修費300ユーロが含まれていることがわかります。この費用は回収不可能です。あなたが異議を申し立てると、差額は逆転します：家主はあなたに130ユーロを返還しなければなりません。
この種の状況は頻繁に発生し、多くの賃借人は確認せずに支払っています。しかし、法律はあなたを保護しています：証明書類の提示を要求し、回収不可能な費用に異議を申し立て、遅延した追加請求の場合には分割払いを求める権利があります。
賃貸契約の種類による例外
空室貸しと家具付き貸し
回収可能な負担金のリストは、1989年7月6日の法律に準拠する空室貸しと家具付き貸しで同じです。ただし、支払い方法は異なる場合があります：家具付き貸しでは、負担金定額を定めることができ、空室貸しではまれです。
モビリティ賃貸契約（bail mobilité）
1ヶ月から10ヶ月の期間のモビリティ賃貸契約は、特別な規則に従います。家賃は原則として負担金込みですが、賃貸契約書に前払い金と精算の支払いが明示的に規定されている場合は除きます。署名前に条項を確認してください。
社会住宅
HLM住宅では、回収可能な負担金のリストは団体協約によって補完されることがあります。精算の規則は同じですが、一部の追加費用が回収可能になる場合があります。
2014年3月27日以前に署名された賃貸契約
ALUR法施行前に署名された進行中の賃貸契約では、当時有効だった一部の条項が引き続き適用される場合があります。実際には、回収可能な負担金のリストはALUR法によって変更されていませんが、証明と精算の規則は強化されました。疑問がある場合は、賃貸契約書を確認してもらいましょう。
チェックリスト：確認すべきポイント
- 賃貸契約書の負担金条項は、前払い金または定額を定めていますか？
- 前払い金の金額は、住居の広さと共用設備と整合していますか？
- 賃貸契約書は、大規模修繕と固定資産税を明示的に除外していますか？
- 毎年、負担金の種類別の詳細な明細書を受け取っていますか？
- 家主は住居間の配分方法を通知していますか？
- 明細書受領後6ヶ月以内に証明書類の閲覧を要求しましたか？
- 記載されている費用は、1987年のデクレのリストに含まれていますか？
- 遅延した追加請求の場合、12ヶ月の分割払いを要求しましたか？
取れる行動
賃貸契約書に署名する前：負担金条項を注意深く読んでください。定額が記載されている場合、それが明示的に規定され、金額が妥当であることを確認してください。回収不可能な費用がリストされている場合は、その削除を要求してください。適切に作成された賃貸契約書は、賃貸期間中の紛争を避けることができます。将来の契約書の条項を確認するには、ここで賃貸契約書を分析してください。
賃貸期間中：すべての支払い通知と支払い記録を保管してください。毎年、明細書を受け取ったら、費用を法的リストと比較してください。疑わしい項目がある場合は、書面で証明書類を要求してください。
紛争が発生した場合：デクレ第87-713号を引用して、請求された金額に異議を申し立てる内容証明郵便を家主に送ってください。不一致が続く場合は、県調停委員会または保護訴訟裁判官に申し立てることができます。
賃貸契約終了時：敷金の返還前に精算が適切に行われたか確認してください。家主は管理組合の年間決算を待つ間、敷金の一部を留保できますが、その留保は敷金の20％を超えてはなりません。
FAQ
家主は固定資産税を請求できますか？ いいえ。固定資産税は常に家主の負担です。回収可能な負担金のリストには含まれていません。
ボイラーの交換は回収可能な負担金ですか？ いいえ。老朽化した設備の交換は大規模修繕に該当し、家主の負担です。軽微な修理と日常的な維持管理のみが回収可能です。
家主が精算を一切行わない場合、前払い金の支払いを拒否できますか？ いいえ、前払い金を支払い続けなければなりません。ただし、精算を要求でき、行われない場合は、裁判所に申し立てて過払い金の返還を求めることができます。
家主は賃貸期間中に前払い金を増額できますか？ はい、実際の費用の変動によって正当化される場合に限ります。ただし、比例性が保たれ、明確な情報提供が行われなければなりません。
明細書に管理組合費用が含まれている場合はどうすればよいですか？ 管理組合費用はそれ自体としては回収不可能です。特定の費用（共用部分の電気、維持管理、管理人）のみが転嫁できます。法的リストに一致しない項目には異議を申し立ててください。
負担金定額は合法ですか？ はい、賃貸契約書に明示的に規定されている場合に限ります。家賃と区別され、一方的に課すことはできません。条項がない場合、前払い金と精算の制度が適用されます。
出典
法的情報
このページに記載されている情報は情報提供を目的としており、公開時または最終更新時点で利用可能な法令および情報源に基づいています。法律、規制、判例はいつでも変更される可能性があります。bail.immoが提供する結果および説明は法的助言を構成するものではなく、弁護士または他の適格な法律専門家の意見に代わるものではありません。