賃貸人からよく寄せられる質問があります。「入居者が鍵を建物内の知人に渡し、私には直接返さなかった。1週間後に原状回復が必要な損傷を発見した。敷金から差し引くことはできますか？」
この状況は厄介です。一方では、損傷の可能性がある住居と、そのような費用を賄うための敷金があります。他方では、第三者への鍵の引き渡しにより、正確な返還日とあなたの調査結果の対抗力に曖昧さが生じます。正当性のない差し引きは、遅延損害金、強制返還、さらには賠償命令など、高くつく可能性があります。
30秒でわかる回答
はい、原状回復費用を敷金から差し引くことは可能ですが、その損傷が入居者の責任であることを証明できる場合に限ります。第三者への鍵の引き渡しはこの権利を消滅させるものではありませんが、証明を著しく困難にします。
返還期限の起算点は、仲介者を経由した場合でも、鍵の実際の引き渡し日です。変わるのは、後日作成された退去時立ち会い検査を対抗できるかどうかです。入居者が署名した立会い検査も、司法執行人による調査報告書もない場合、鍵の引き渡しから数日後に撮影した写真の証拠価値は非常に低くなります。
差し引きを検討する前に、司法執行人による調査報告書をまだ作成できるか確認してください。それが手続きを確実にする最善の方法です。
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法律の規定
1989年7月6日法第22条は、敷金の返還を厳格に規定しています。期限は、入居時検査と退去時検査の一致状況によって異なります：
- 1か月：退去時検査が入居時検査と一致する場合
- 2か月：退去時検査が入居時検査と一致しない場合
期限は「入居者による鍵の引き渡し日から」起算されます。法律は、この引き渡しが賃貸人への直接手渡しでなければならないとは規定していません。賃貸人が委任した第三者や、賃貸人が指定した人物への引き渡しも、有効な引き渡しとなり得ます。
ただし注意：公的サービスは、入居者が鍵を「直接手渡し、または配達証明付き書留郵便で」返すとしています。委任されていない第三者への引き渡しは、日付入り署名付きの受領書がなければ、正確な日付について確実性がありません。入居者が争った場合、鍵が実際に引き渡された日時を証明する必要があります。
差し引きについては、原則は明確です：賃貸人は、入居者の不履行に相当する金額を敷金から差し引くことができますが、「適切に証明されることを条件とします」。要求される証明書類には、特に以下のものがあります：
- 入居時および退去時の立会い検査
- 写真
- 司法執行人による調査報告書
- 工事の見積書または請求書
- 未払い家賃の請求書に対する返答がない場合の督促状
退去時立会い検査がない場合、判例は一般的に、賃貸人は入居者に損傷を帰属させることができないとみなします。第三者への鍵の引き渡しはこの要件を変えません。むしろ強化します。なぜなら、第三者は住居の状態を立会いのもとで確認する資格がないからです。
なぜ問題になるのか
第三者への鍵の引き渡しは、3つの具体的な困難を生み出します。
1. 引き渡し日の証明。 入居者が7月15日に隣人に鍵を渡し、あなたが7月20日に回収した場合、どの日付が有効ですか？入居者は15日に鍵を返したと主張し、返還期限を早めることができます。あなたは20日に鍵を入手したと主張できます。日付入りの受領書がなければ、言葉の争いになります。
2. 後日の調査結果の対抗力。 第三者への鍵の引き渡しから1週間後の7月22日に損傷を発見したとします。入居者は「私ではありません。私の退去後に他の誰かが住居にアクセスしました」と答えることができます。そして、証拠の観点からは彼が正しいでしょう。第三者への鍵の引き渡しからあなたの調査までの間に、住居は他の人物によって訪問され、開けられ、さらには損傷された可能性があります。
3. 遅延損害金のリスク。 強固な証明なしに敷金を差し引いた場合、入居者は異議を申し立てることができます。紛争になった場合、裁判官は差し引いた金額の返還に加え、遅延損害金を課す可能性があります。法律は、敷金が期限内に返還されない場合、開始された月ごとに家賃（共益費を除く）の10%の割増を規定しています。
具体例：入居者が知人に鍵を渡してから3週間後、賃貸人がカビの跡と傷んだ流し台を発見しました。敷金から800ユーロを差し引きました。入居者は異議を申し立て、宣言した日付で鍵を渡したこと、退去時立会い検査が署名されていないことを証明します。賃貸人は800ユーロの返還と遅延損害金の支払いを命じられます。差し引きは修理費用よりも高くつきました。
契約と状況による例外
家具付き賃貸か空家賃貸か。 敷金返還の規則は原則として同じです：退去時検査が一致すれば1か月、そうでなければ2か月。第三者への鍵の引き渡しはこれらの期限を変更しませんが、退去日の証明を複雑にします。
モビリティ賃貸借。 モビリティ賃貸借では敷金は禁止されています。モビリティ賃貸借で敷金を受け取った場合、差し引きの問題は生じません：住居の状態に関係なく、全額を返還しなければなりません。第三者への鍵の引き渡しも変わりません。
個別契約のシェアハウス。 各入居者は、通常の規則に従って自分の部屋と共有部分について責任を負います。入居者が第三者に鍵を渡した場合、同じ証明の問題が適用されます。
区分所有建物。 年間の管理費精算まで、敷金の20%を上限に敷金の一部を留保できます。この留保は原状回復費用の差し引きとは独立しています。第三者への鍵の引き渡しは、この留保を書類で証明する義務を免除しません。
チェックリスト：入居者が第三者に鍵を渡した場合の対応
- 第三者から鍵を回収し、回収日を正確に記録する。
- 第三者に、鍵がいつどのように渡されたかを示す書面による証明を依頼する。
- 入居者に書面で連絡し、鍵の引き渡し日を確認し、新しい連絡先を尋ねる。
- 退去時立会い検査が署名されているか確認する。署名されている場合、誰がいつ署名したか？
- 退去時立会い検査が行われていない場合、すぐに司法執行人に調査報告書の作成を依頼する。
- 住居にアクセスでき次第、日付と時刻が記録された写真を撮影する。
- すべての証明書類を保管する：見積書、請求書、写真、調査報告書、入居者との書面でのやり取り。
- 慎重を期して、入居者に最も有利な鍵の引き渡し日から返還期限を計算する。
可能な対応
1. 司法執行人に依頼する。 これが最も緊急の対応です。司法執行人は、入居者が不在でも強い証拠価値を持つ退去時調査報告書を作成できます。費用は賃貸人と入居者が折半ですが、おそらく全額を立て替える必要があります。鍵を回収したらすぐに行ってください。
2. 入居者に書面で通知する。 配達証明付き書留で、鍵の引き渡し日、退去時立会い検査の不存在、住居の状態を調査する意向を通知します。この書面は紛争時の証拠となります。
3. すべての差し引きを証明する。 金額を差し引く場合、対応する証明書類を入居者に提供する必要があります：入居時検査、司法執行人による調査報告書、見積書または請求書。証明のない差し引きは不当な差し引きです。
4. 期限内に返還する。 差し引きを証明できない場合、法定の期限内に敷金を返還してください。脆弱な差し引きに固執して遅延損害金にさらされるよりも、返還する方が賢明です。
紛争時にあなたの立場を弱める条項が契約に含まれているか疑問ですか？今すぐ契約書を確認して、問題が発生する前に先回りしましょう。
FAQ
入居者は私の同意なしに第三者に鍵を渡せますか？ 法律は明示的に禁止していませんが、鍵の引き渡しはあなたが住居を回収できるようにするものでなければなりません。第三者があなたに委任されていない場合、引き渡しは不適法であり、返還日を争うことができます。実際には、直接手渡しまたは書留郵便を常に要求してください。
第三者から鍵を受け取ることを拒否できますか？ はい、入居者に直接または追跡可能な方法で鍵を渡すよう要求できます。第三者への引き渡しを受け入れる場合、正確な返還日を証明できないリスクを負います。
鍵の引き渡し後に撮影した写真に価値はありますか？ 参考にはなりますが、立会いのもとでの証拠ではありません。入居者は、退去後に他の人物が住居にアクセスできたと主張して、その証拠力を争うことができます。司法執行人による調査報告書の方がはるかに強力です。
司法執行人に依頼する期限は？ 厳格な法的期限はありませんが、待てば待つほど調査報告書の証拠力は低下します。理想的には、鍵の回収後、再貸し出しや住居への介入の前に行うことです。
証明なしに敷金を差し引いた場合、賃貸人はどのようなリスクがありますか？ 入居者は調停委員会や裁判所に申し立てることができます。裁判官は、差し引いた金額の返還に加え、開始された月ごとに家賃（共益費を除く）の10%の遅延損害金を課す可能性があります。
出典
法的情報
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