引っ越しの日程が決まり、鍵の返却が迫っているのに、入居者が退去時の現状確認（état des lieux de sortie）の約束に現れない——あるいは、署名を拒否するケースがあります。この書類がないと、敷金（dépôt de garantie）から何かを差し引くための証拠手段を大きく失うことになります。ここでは、状況を安全に進めるための手順を説明します。
30秒でわかる回答
入居者が現状確認に現れない、または署名を拒否する場合、司法執達吏（commissaire de justice）に依頼して賃貸物件の確認書（constat locatif）を作成してもらうことができます。これは、双方立会いによる現状確認と同等の法的価値を持ちます。司法執達吏は、少なくとも7日前に内容証明付き書留で両当事者を呼び出し、費用は入居者と賃貸人の間で折半されます。有効な現状確認がない場合、法律上、入居者は物件を良好な状態で返還したものと推定され、敷金の返還に関して大きな損失を被る可能性があります。bail.immoにあなたの賃貸契約書をアップロードして、手続きを進める前に適用される条項を確認しましょう。
法律の規定
退去時の現状確認は、1989年7月6日の法律第89-462号第3条の2および2016年3月30日の政令第2016-382号によって定められています。
双方立会いの原則。 証拠能力を持ち、賃貸人が入居者に損耗を請求できるようにするためには、退去時の現状確認は双方立会いで、すなわち両当事者（またはその代理人）が立ち会い、一緒に署名する形で作成されなければなりません。これがない場合、その書類は入居者に対して対抗できません。
司法執達吏の利用。 一方の当事者が任意での現状確認を拒否する場合（約束に現れない、署名を拒否するなど）、もう一方は司法執達吏に依頼して賃貸物件の確認書を作成してもらうことができます。司法執達吏は、少なくとも7日前に内容証明付き書留で入居者と賃貸人を呼び出し、各自が意見を述べる機会を確保します。このようにして作成された確認書は、通常の双方立会いによる現状確認と同じ法的価値を持ちます。
費用の分担。 司法執達吏が請求する総費用は、どちらの当事者が依頼したかに関わらず、入居者と賃貸人（または管理会社）で折半されます。
現状確認がない場合の影響。 有効な退去時の現状確認がない場合（どちらの当事者も司法執達吏を依頼しなかった、または確認書が規則に従って作成されなかった場合）、入居者は物件を入居時と同じ状態で返還したものと推定されます。それでも損耗を証明したい賃貸人は、他の証拠（日付入りの写真、見積書、証言など）を提出する必要がありますが、裁判所で認められるのははるかに困難です。
なぜ問題になるのか
「そのうち入居者が戻ってくるだろう」と放置する賃貸人は、実際のリスクを負っています。現状確認がないまま時間が経過するほど、良好な状態での返還という推定が入居者に有利に働き、敷金からの差し引きを正当化するのが難しくなります。逆に、司法執達吏の手続きを踏まずに行動する（呼び出しが遅すぎる、内容証明郵便を使わないなど）と、確認書が裁判所で争われる可能性があります。
具体的な例
ある入居者が正確な日時を伝えずに退去し、退去時の現状確認の日程を決めるための賃貸人からのメッセージに応答しなくなりました。何度か連絡を試みた後、賃貸人は司法執達吏に依頼し、司法執達吏は7日前に内容証明付き書留で入居者を呼び出しました。入居者は現れませんでした。それでも司法執達吏は確認書を作成し、物件と設備の状態を記録しました。この確認書により、賃貸人は確認された損耗について敷金から差し引くことを正当化できました。この書類がなければ、何も証明できなかったでしょう。
行動する前に確認すべきこと
- 任意での現状確認の日程を設定しようとした証拠（SMS、メール、手紙）を書面で残していますか？
- 司法執達吏は、少なくとも7日前に内容証明付き書留で入居者を呼び出しましたか？
- 入居時の現状確認書を保管していますか？これは物件の状態を比較するために不可欠です。
- 確認書に加えて、他の証拠（日付入りの写真、工事の請求書など）を持っていますか？
具体的な対応
まず、入居者との任意での現状確認の日程を設定しようとした試みを書面で記録してください。これらのやり取りは、争いが生じた場合に役立ちます。入居者が拒否や欠席を続ける場合は、司法執達吏に依頼して確認書を作成してもらいましょう。これが、敷金からの差し引きを正当化するための強固な基盤を維持する唯一の方法です。敷金と現状確認に関するあなたの賃貸契約書の条項をbail.immoで確認し、それらが法令に適合し、入居者に対抗できることを確認してから手続きを進めてください。
よくある質問
司法執達吏は入居者なしで物件に入ることができますか？ 入居者が正式に呼び出され、現れなかった場合、司法執達吏は賃貸人の立会いのもとで確認書を作成できます。ただし、呼び出しが7日前の期限と内容証明郵便の形式を守っていることが条件です。
退去時の現状確認なしで敷金を差し引くことはできますか？ 非常にリスクが高いです。双方立会いの書類や司法執達吏の確認書がない場合、入居者は物件を良好な状態で返還したものと推定され、紛争時に差し引きを正当化するのは困難です。
入居者が欠席した場合、司法執達吏の費用は誰が負担しますか？ どちらの当事者が欠席や拒否の原因であっても、費用は両当事者で折半されます。
出典
法的情報
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