あなたは、割れたシンクとキッチンカウンターの焦げ跡を理由に、敷金から400ユーロを差し引きました。入居者から内容証明郵便が届き、すべてを否定し、8日以内の全額返還を要求し、調停委員会への申し立てを示唆しています。退去後に撮影した写真、配管工の見積書、そして自分が正しいという確信があります。しかし、この件が裁判になった場合、これで十分でしょうか？
答えは、思っているよりも複雑です。多くの賃貸人は、署名された退去時立ち会い確認書のない写真は、法的にはほとんど価値がないことを遅すぎるまで気づきません。ここでは、あなたの差し引きが法的に有効かどうかを確認する方法と、状況を悪化させずにそれを守るために何をすべきかを説明します。
30秒でわかる回答
異議申し立てがあった場合に敷金の差し引きを正当化するには、次の3つを用意する必要があります。
- 入居者によって署名された退去時立ち会い確認書（または司法執行人によって作成されたもの）で、修繕箇所が具体的に記載されていること。
- 入居時立ち会い確認書で、入居時に物件が良好な状態であったことを証明すること。
- 金額が明確な書類：確認された修繕箇所の修理に正確に対応する見積書または請求書。
署名された退去時立ち会い確認書がなければ、写真があっても修繕費用の差し引きを正当化するのは非常に困難です。退去時立ち会い確認書が入居時と一致する場合は、1ヶ月以内に敷金を返還する必要があります。一致しない場合は、その差が文書化されている場合に限り、期間は2ヶ月に延長されます。
あなたの書類の強度に不安がありますか？入居者に返答を送る前に、あなたの賃貸契約書と書類を分析してもらい、差し引きが法的に守れるかどうかを確認してください。
法律の規定
1989年7月6日の法律第22条は、敷金の返還を厳格に規定しています。原則は単純です。賃貸人は、入居者が賃貸人に支払うべき金額を敷金から差し引くことができますが、それが適切に正当化される場合に限ります。
Service publicの公式ページはこの点について明確です。差し引きを正当化するために、賃貸人は以下に依存する必要があります：
- 入居時および退去時の立ち会い確認書；
- 工事の見積書または請求書；
- 写真；
- 司法執行人の立会い確認書（旧執行官）；
- 未払い家賃の請求に対する返答のない書簡。
ただし、注意してください：これらの書類はすべて同じ価値を持つわけではありません。基礎となるのは退去時立ち会い確認書です。これにより、入居時と退去時の物件の状態を比較できます。両当事者が署名したこの書類、または司法執行人の立会い確認書がなければ、修繕箇所が入居者の責任であることを証明するのは非常に困難です。
写真だけでは不十分です。写真は割れたシンクを示すかもしれませんが、誰が割ったのか、いつ割ったのかは示しません。入居者が異議を唱えた場合、裁判官はまず立ち会い確認書に基づいて判断します。
なぜ問題になるのか
典型的な紛争のシナリオは次のようになります：
- 入居者は土曜日の朝、急いでいて正式な退去時立ち会い確認書なしに鍵を返却します。
- 月曜日に修繕箇所を発見し、写真を撮り、見積書を作成します。
- 敷金から600ユーロを差し引きます。
- 入居者は異議を唱えます：「退去時立ち会い確認書には署名していない。これらの修繕箇所は退去時には存在しなかった。」
この場合、あなたの差し引きは脆弱です。対面での退去時立ち会い確認書がなければ、物件は引き渡された状態で返還されたと推定されます。そして、入居時立ち会い確認書も作成されていない場合、推定はさらにあなたに不利に働きます：物件は良好な状態で貸し出されたとみなされますが、あなたはその逆を証明できません。
もう一つの落とし穴：金額が明確な書類なしに金額を差し引くことです。見積書や請求書なしに「原状回復のため300ユーロを差し引く」と書く賃貸人は、ほぼ自動的に異議申し立てに直面します。入居者は返還を要求でき、裁判所に申し立てた場合、返還を余儀なくされるだけでなく、延滞罰金（経過月ごとに月額家賃の10％、共益費を除く）を支払うリスクもあります。
具体的な例：有効なケースと無効なケース
ケース1：強固な差し引き
- 入居時立ち会い確認書（署名済み）：「壁は良好な状態、塗装は均一、穴なし」。
- 退去時立ち会い確認書（入居者署名済み）：「リビングの壁に3つのプラグ穴、キッチンのカウンタートップに焦げ跡」。
- 塗装業者の請求書：穴埋めと再塗装に180ユーロ。
- 大工の請求書：カウンタートップ交換に220ユーロ。
あなたは400ユーロを差し引きます。入居者は異議を唱えます。あなたの書類は強固です：修繕箇所は対面で確認され、金額は請求書で裏付けられ、入居時と退去時の差は文書化されています。
ケース2：脆弱な差し引き
- 入居時立ち会い確認書なし。
- 署名された退去時立ち会い確認書なし：入居者は書類なしで直接鍵を返却。
- 3日後に写真を撮り、割れたタイルを確認。
- 見積書に基づいて150ユーロを差し引く。
入居者は異議を唱えます。あなたの差し引きは守るのが非常に困難です。写真は、タイルが入居者の入居中に割れたことを証明しません。退去時立ち会い確認書がない場合、退去後合理的な期間内に司法執行人に依頼して修繕箇所を確認してもらうべきでした。
知っておくべき例外
モビリティ賃貸契約：敷金は禁止されています。モビリティ賃貸契約で敷金を受け取った場合、物件の状態に関係なく全額返還しなければなりません。いかなる差し引きも違法です。
区分所有物件：年間会計の確定まで、敷金の20％を上限として、共益費の前払いとして敷金を留保できます。ただし、この前払いは正当化されない修繕費用をカバーするために使用することはできません。
経年劣化に該当する修繕箇所：通常の摩耗（10年後の塗装の退色、カーペットの摩耗）は入居者の責任に帰することはできません。経年劣化は賃貸人の負担です。経年劣化を理由にした差し引きは、異議申し立てがあれば無効になります。
家具付き賃貸：返還規則は空室と同じですが、退去時立ち会い確認書が一致する場合は1ヶ月、一致しない場合は2ヶ月です。
チェックリスト：あなたの書類は十分ですか？
入居者の異議申し立てに返答する前に、項目ごとに確認してください：
- 退去時立ち会い確認書は入居者によって署名されていますか（または司法執行人によって作成されましたか）？
- 修繕箇所は退去時立ち会い確認書に具体的に記載されていますか？
- 入居時立ち会い確認書は、これらの箇所が入居時に良好な状態であったことを証明していますか？
- 各差し引きについて、正確な金額の見積書または請求書がありますか？
- 差し引きは修繕箇所のみに対応しており、経年劣化ではありませんか？
- 返還期限を守りましたか（一致する場合は1ヶ月、一致しない場合は2ヶ月）？
- 区分所有物件の場合、共益費の前払いは敷金の20％を超えていませんか？
すべての項目にチェックが入っていれば、あなたの立場は強固です。署名された退去時立ち会い確認書がない場合、写真や請求書があっても、あなたの差し引きは危険にさらされます。
異議申し立てへの対応
書類が完全な場合
- 入居者に書面で返答し、できれば内容証明郵便で送付します。
- 署名された退去時立ち会い確認書、入居時立ち会い確認書、請求書または見積書のコピーを同封します。
- 各差し引きが何に対応するかを、行ごとに具体的に説明します。
- まだ全額返還していない場合は、2週間以内に残額を支払うことを提案します。
書類が不完全な場合
- 頑なにならないでください。異議申し立ては宣戦布告ではありません。
- 自分の書類の強度を正直に評価してください。退去時立ち会い確認書が署名されていない場合、裁判で勝つ可能性は低いです。
- 交渉を検討してください：入居者の書面による合意と引き換えに、敷金の一部を返還することを提案します。
- 紛争が続く場合は、県調停委員会に連絡するか、法律の専門家に相談してください。
次のステップに迷っていますか？争いを始める前に、まずあなたの賃貸契約書と書類を確認してもらい、差し引きが実際に法的に守れるかどうかを確認してください。
FAQ
写真だけで差し引きを正当化できますか？ いいえ。写真は書類を補強できますが、署名された退去時立ち会い確認書や司法執行人の立会い確認書の代わりにはなりません。これらの書類がなければ、入居者は修繕箇所の帰属を争うことができます。
入居者が退去時立ち会い確認書への署名を拒否した場合はどうすればよいですか？ 司法執行人に依頼して立会い確認書を作成してもらう必要があります。費用は賃貸人と入居者が半分ずつ負担します。この立会い確認書がなければ、修繕費用の差し引きを正当化するのは非常に困難です。
未払い家賃を理由に敷金を差し引くことはできますか？ はい、ただし債務を証明できる場合に限ります：領収書、明細書、返答のない請求書。未払い家賃の差し引きも、修繕箇所と同様の証明要件に従います。
入居者が退去時立ち会い確認書に署名した後に異議を唱えた場合はどうすればよいですか？ 退去時立ち会い確認書が署名され、修繕箇所が記載されていれば、あなたの立場は強固です。証拠書類を添えて冷静に返答してください。入居者が裁判所に申し立てた場合、裁判官はまずこの書類に基づいて判断します。
紛争の場合、敷金の返還期限はどのくらいですか？ 法定の期限は同じです：退去時立ち会い確認書が一致する場合は1ヶ月、一致しない場合は2ヶ月です。紛争はこの期限を停止しません。期限を過ぎて返還しない場合、延滞罰金が適用されます。
出典
法的情報
このページに記載されている情報は、情報提供のみを目的としており、公開時または最終更新時点で利用可能なテキストおよび情報源に基づいています。法律、規制、判例はいつでも変更される可能性があります。bail.immoが提供する結果および説明は、法的助言を構成するものではなく、弁護士または他の適格な法律専門家の意見に代わるものではありません。