2026年新賃貸契約：解除条項が義務化 (フランス)

2026年7月6日のデクレ第2026-596号（官報7月7日掲載）が、主たる住居として使用する住居の賃貸借契約書の標準モデルを改正しました。具体的には、解除条項と主たる住居の義務という2つの重要な点に影響します。2026年10月1日以降に締結または更新される賃貸借契約については、ルールが変わります。大家さん・借主のどちらであっても、確認すべき点は以下のとおりです。

30秒でわかる要点

2026年10月1日以降、空家または家具付きの住居を主たる住居として賃貸するすべての契約には、解除条項が必須となります。この条項により、家賃・共益費・敷金の不払いがあった場合、賃貸借契約は当然に解除されます。また、このデクレは、都市計画法典に定められた主たる住居の制約（servitude de résidence principale）が適用される住居について、特定の記載事項も追加しています。この日付より前に署名された契約は対象外ですが、2026年10月1日以降に更新される場合は対象となります。

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法律の内容

デクレ第2026-596号は、空家および家具付き賃貸の標準契約書モデルを定めた2015年5月29日のデクレ第2015-587号を改正します。関係するのは2つの付属書です。付属書1は空家用、付属書2は家具付き用です。

解除条項が義務化

このデクレ以前から、解除条項は強く推奨されており、1989年7月6日の法律により、家賃・共益費・敷金の不払いの場合にはその存在が義務付けられていました。2026年7月6日のデクレは、標準契約書の内容を直接改正することで、この制度を強化しています。

付属書1および2のVIIIの新しい条文では、以下のとおり規定されています。

約定された期日における家賃または共益費の不払いによる当然解除。
敷金の不払いによる当然解除。
支払命令（commandement de payer）が無効に終わった後、条項が効力を生じるまでの6週間の期間。

さらに、このデクレは、以下のその他の事由による解除条項の可能性も追加しています。賃貸リスク保険への未加入、確定判決によって認定された近隣トラブルによる平穏な使用義務の違反、または都市計画上の制約が適用される住居において主たる住居としてのみ使用する義務の違反。

主たる住居の義務

このデクレは、標準契約書の契約目的の指定部分に新しい記載事項を挿入しています。住居が都市計画法典第L.151-14-1条に定められた義務の対象となる場合、賃貸借契約書には次のように記載しなければなりません。

「該当する場合、主たる住居の制約：本契約の対象となる住居は、都市計画法典第L.151-14-1条に定められた義務の対象であり、前述の1989年7月6日の法律第2条の意味における主たる住居としてのみ使用される。」

この記載は自動的ではありません。関係する自治体がその区域に主たる住居の制約を導入している場合にのみ適用されます。その場合、その住居を別荘や季節貸しとして貸し出すことはできません。

適用スケジュール

このデクレは、これらの規定が2026年10月1日以降に締結または更新される賃貸借契約に適用されることを明記しています。2026年9月30日に署名された契約は対象外です。2026年10月1日に署名された契約は対象です。この日付以降に満了・更新される既存の契約は、新しい条項を組み込む必要があります。

なぜ問題になり得るのか

解除条項は単なる事務的な詳細ではありません。契約の強度と各当事者の権利に直接的な影響を及ぼします。

大家側にとって

有効な解除条項のない契約は、滞納が発生した場合の住居の回収を著しく複雑にします。この条項がない場合、大家は裁判所に契約の裁判上の解除を申し立てる必要があります。手続きはより長く、費用もかかり、結果が保証されることはありません。適合する解除条項があれば、大家は支払命令を送達し、6週間の期間を待って、当然解除を確認できます。立ち退きはより迅速に得られます。

ただし、注意が必要です。条項は正しく作成されなければなりません。法律で認められていない事由を対象とする解除条項は、記載がないものとみなされます。2026年のデクレは、可能な事由を正確に定めています。突飛な事由（例えば、個人的な電気料金の不払い）で解除条項を追加した大家は、法的リスクを負います。

借主側にとって

義務化された解除条項は、家賃を支払い義務を守っている借主の状況を根本的に変えるものではありません。ただし、特定の点で契約はより厳格になります。例えば、敷金の不払いは、支払命令後、当然解除につながる可能性があります。敷金の支払いが遅れる借主は、迅速な手続きに直面する可能性があります。

主たる住居の義務は、適用される場合、さらに拘束力が強くなります。借主はその住居を一時的な滞在拠点として使用することはできません。使用した場合、大家は都市計画法典に従って市長の催告を受けた後、特定の解除条項に基づいて解除手続きを開始できます。

具体的な例

主たる住居の制約を導入している自治体であるアヌシーのアパートを貸し出す大家を考えます。契約は2026年10月15日に署名されます。契約書には以下を含める必要があります。

家賃・共益費・敷金の不払いに対する義務的な解除条項。
主たる住居の制約に関する記載。
主たる住居としてのみ使用する義務の違反に対する特定の解除条項。

6か月後、借主は家賃を支払わなくなります。大家は支払命令を送達します。6週間が経過しても支払いがありません。解除条項が効力を発揮し、契約は当然に解除されます。大家は裁判所に解除の確認と立ち退きを求めることができます。

同じ大家が2026年9月28日に有効な解除条項なしで契約を締結していた場合、裁判上の解除手続きを開始する必要があり、期間は大幅に長くなります。

知っておくべき例外

すべての賃貸借契約が標準契約書の対象となるわけではなく、したがってこれらの新しい義務の対象となるわけでもありません。

標準契約書の対象外の住居

2015年5月29日のデクレは、一部の住居をその適用範囲から除外しています。標準契約書の対象とならないのは以下のとおりです。

住居型施設（logements-foyers）。
職務の遂行または雇用のための住居として割り当てられ、または賃貸される住居。
季節労働者への賃貸。
季節貸し。
別荘の賃貸。
業務用の賃貸。
モビリティ契約（bail mobilité）による賃貸。

これらの賃貸には、2026年のデクレによる義務的な解除条項を含め、標準契約書のルールは適用されません。

協定賃貸およびHLM住居

APL協定（建設・住宅法典第L.831-1条）の対象となる住居、およびAPL協定の対象とならないHLM機関所有の住居も、空家賃貸の標準契約書の対象から除外されます。家具付きの場合、複数の個別契約によって正式に締結された相部屋（colocation）のみが除外されます。

複数契約による相部屋

借主と大家の間で複数の契約を締結して正式に締結された相部屋は、標準契約書の対象ではありません。一方、単一契約による相部屋は対象です。

チェックリスト：2026年10月1日以降の契約書を確認

2026年10月1日以降に契約を締結または更新する場合、確認すべき点は以下のとおりです。

契約書に、家賃または共益費の不払いに対する解除条項が含まれている。
契約書に、敷金の不払いに対する解除条項が含まれている。
解除条項に、支払命令が無効に終わった後の6週間の期間が明記されている。
住居が主たる住居の制約の対象となる場合、特定の記載が契約書に含まれている。
その他の事由による解除条項が規定されている場合、認められた事由のみを対象としている：保険未加入、確定判決によって認定された近隣トラブル、主たる住居の義務の違反。
契約書が適用される標準モデル（空家は付属書1、家具付きは付属書2）に準拠している。
当事者の携帯電話番号が記載されている場合、それは任意であり、義務を生じさせるものではない。

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可能な対応

大家の場合

署名前：更新された標準契約書に準拠した契約書モデルを使用してください。有効性に確信がなければ、解除条項を自分で作成しないでください。
進行中の契約について：現在の契約書に適合する解除条項がすでに含まれているか確認してください。含まれていない場合、進行中の契約を一方的に変更することはできません。新しい条項を組み込むには更新を待つ必要があります。
滞納が発生した場合：司法執行人（commissaire de justice）による支払命令を送達してください。解除手続きを開始する前に、6週間の期間を厳守してください。

借主の場合

署名前：解除条項を注意深く読んでください。認められた事由のみを対象としているか確認してください。法律で規定されていない事由による解除条項は、記載がないものとみなされます。
敷金について：契約署名時に支払ってください。不払いは、支払命令後の当然解除につながる可能性があります。
住居が主たる住居の制約の対象となる場合：実際に主たる住居として使用できることを確認してください。一時的な使用は解除手続きのリスクがあります。

FAQ

解除条項は本当に新しいものですか？

いいえ。家賃・共益費・敷金の不払いに対する解除条項は、1989年7月6日の法律以来すでに義務付けられていました。2026年のデクレは、標準契約書を改正し、追加の解除条項の可能な事由を明確にすることで、その枠組みを強化しています。

2025年に署名した契約は対象ですか？

いいえ。このデクレは、2026年10月1日以降に締結または更新される契約に適用されます。この日付より前に署名された契約は対象外ですが、この日付以降に更新される場合は対象となります。

契約書に解除条項がない場合はどうなりますか？

2026年10月1日以降に締結された契約で解除条項がない場合、その契約は標準契約書に適合しません。大家は当然解除を主張できません。裁判上の解除を得るために裁判所に申し立てる必要があります。

主たる住居の記載は全国的に適用されますか？

いいえ。都市計画法典第L.151-14-1条に基づいて自治体が主たる住居の制約を導入している場合にのみ適用されます。対象となるかどうかは市役所に確認してください。

その他の事由による解除条項を追加できますか？

デクレで規定された事由のみ可能です：賃貸リスク保険への未加入、確定判決によって認定された近隣トラブル、または都市計画上の制約が適用される住居における主たる住居の義務の違反。その他の解除条項は記載がないものとみなされます。

出典

法的情報

このページに記載されている情報は、情報提供のみを目的としており、公開時または最終更新時点で利用可能なテキストおよび情報源に基づいています。法律、規制、判例はいつでも変更される可能性があります。bail.immoが提供する結果および説明は、法的助言を構成するものではなく、弁護士または他の有能な法律専門家の意見に代わるものではありません。