パリ、リール、リヨン、ボルドー、モンペリエで賃貸契約を結んだばかりで、家賃が高すぎると感じている。あるいは、あなたが貸主で、異議を申し立てられるリスクなしに家賃を設定したいと考えている。家賃規制は全国一律のルールではなく、特定のコミューンでのみ適用され、上限額は地区、賃貸の種類、契約締結年によって異なる。
このガイドでは、あなたの住居に適用される上限額を確認する方法、家賃補足額の仕組みを理解する方法、そして家賃が法定上限を超えている場合の対処法を説明する。
30秒でわかる回答
家賃規制は、これを導入した住宅逼迫地域に位置するコミューン（パリ、リール、リヨン、ヴィルールバンヌ、ボルドー、モンペリエ、およびパリ近郊の一部など）で適用される。賃貸に出される住居の家賃は、毎年県令によって定められる割増基準家賃を超えることはできない。この上限額は、所在地、賃貸の種類（家具なしまたは家具付き）、部屋数、建築時期によって異なる。
上限を超えることができるのは、住居に例外的な快適性または立地の特徴があり、家賃補足額が正当化される場合に限られる。正当な補足額なしに家賃が上限を超えている場合、借主は賃貸契約期間中であっても、保護訴訟裁判官に対して家賃減額を求めることができる。
あなたの家賃が法定上限を超えていると思われる場合は、まず賃貸契約書とあなたのコミューンに適用される県令を確認することから始めよう。契約書の完全な分析をご希望なら、こちらから賃貸契約書を提出して適合性を確認できます。
法律の定め
家賃規制は、2018年のELAN法によって改正された1989年7月6日法律第89-462号によって規定されている。この制度は実験的に導入された後、これを採用したコミューンで恒久化された。
原則はシンプルである。家賃規制の対象地域では、賃貸に出される住居の家賃（共益費を除く）は割増基準家賃を超えることができない。この上限額は、地域家賃観測所のデータに基づき、毎年県令によって定められる。居住面積1平方メートル当たりのユーロ額で表示される。
この制度は3つの主要概念で構成されている。
- 基準家賃：民間賃貸住宅ストックにおいて、特定のタイプの住居（部屋数、建築時期、立地）について観測された家賃の中央値。
- 割増基準家賃：基準家賃を20％増額したもの。大多数の賃貸に適用される上限額である。
- 割引基準家賃：基準家賃を30％減額したもの。特に貸主が賃貸契約期間中に家賃の再評価を求める場合など、一定の場合に下限として機能する。
割増基準家賃は、新規賃貸（初めての賃貸または借主退去後の再賃貸）および賃貸契約の更新に適用される。賃貸契約期間中の物件には適用されない。ただし、契約に改定条項が含まれており、それが上限超過につながる場合はこの限りではない。
家賃補足額は上限規制の例外である。1989年法律第17条は、住居が同じカテゴリーの住居と比較して例外的な立地または快適性の特徴を有する場合に、家賃補足額を適用できると規定している。この補足額は正当化され、賃貸契約書に明記されなければならない。快適性が不十分な特徴を有する住居（DPEでFまたはGに分類される住居、共用廊下に衛生設備がある場合など）には適用できない。
なぜ問題になり得るのか
家賃規制は、いくつかの理由から紛争が頻発する領域である。
借主にとってのリスクは、知らないうちに法定上限を超える家賃を支払ってしまうことである。多くの借主は、自分のコミューンが家賃規制の対象であることを知らないか、適用される上限額の確認方法を知らない。超過額は月に数百ユーロ、契約期間全体では数千ユーロに達する可能性がある。
貸主にとってのリスクは、不適合な家賃を設定し、家賃減額訴訟にさらされることである。借主は契約締結時だけでなく、いつでも訴訟を起こすことができる。裁判官が超過を認定した場合、過払い分の返還と将来に向けた家賃の減額を命じることができる。
家賃補足額は特に紛争の原因となる。多くの貸主は、例外的とは言えない特徴（バルコニー、高層階、標準的な設備付きキッチン）を理由に、実際の正当化なしにこれを適用している。借主は、正当化されていないと判断した場合、この補足額に異議を申し立てることができる。
最後に、ルームシェアは複雑さを増す。個別契約の場合、全寝室について受け取る家賃の合計は、住居全体の割増基準家賃を超えてはならない。各寝室を高額で貸す貸主は、気づかないうちに全体の上限を超えてしまう可能性がある。
具体例
パリ11区、1990年以前に建てられた建物にある、50㎡、2部屋のアパルトマンを例にとる。このタイプの物件の割増基準家賃は、例えば28.50ユーロ/㎡とする。したがって、適用される上限家賃は50 × 28.50 = 1,425ユーロ（共益費を除く）となる。
貸主はこの住居を共益費を除いて1,600ユーロで貸したいと考えている。アパルトマンが高級素材で全面改装されており、専用庭園を見渡す開けた眺望があることを理由に、175ユーロの家賃補足額を適用する。
借主は契約に署名した後、家賃補足額が正当化されていないことに気づく。眺望は中庭に面しており、改装は標準的なものだった。借主は保護訴訟裁判官に提訴し、家賃の1,425ユーロへの減額と、契約締結以降の過払い分の返還を求めることができる。
別のケース：貸主がリヨンで65㎡の3部屋をルームシェアとして貸し出し、各20㎡（12㎡の寝室＋共有部分の持分）の個別契約を3件締結している。住居全体の割増基準家賃は1,950ユーロである。貸主は各寝室の家賃を700ユーロ、合計2,100ユーロに設定している。家賃の合計は上限を150ユーロ超えている。各契約を個別に見ると高い家賃/面積比率が妥当に見えたとしても、借主は異議を申し立てることができる。
例外と特殊なケース
家賃規制はどこでも、またすべての賃貸タイプに適用されるわけではない。
対象コミューン：この制度はパリ、リール、リヨン、ヴィルールバンヌ、ボルドー、モンペリエ、およびパリ近郊の一部（セーヌ＝サン＝ドニ県、オー＝ド＝セーヌ県、ヴァル＝ド＝マルヌ県の一部コミューン）で施行されている。正確なリストはデクレによって定められている。手続きを始める前に、自分のコミューンが対象かどうかを確認すること。
対象外の賃貸：HLM住宅、APL協定住宅、季節賃貸、居住施設付き住宅、観光用家具付き賃貸は、1989年法律の家賃規制の対象外である。一方、モビリティ賃貸契約と学生向け賃貸契約は対象となる。
家賃補足額：住居に快適性が不十分な特徴がある場合（DPEがFまたはG、共用廊下に衛生設備、温水がないなど）は適用できない。同じセクターの同じカテゴリーの住居と比較して例外的な特徴によって正当化されなければならない。
ルームシェア：単一契約の場合、総家賃は住居全体の上限を超えてはならない。個別契約の場合、ルームメイトの家賃の合計は同じ上限を超えてはならない。このルールは1989年法律第8条で定められ、2022年の3DS法で再確認されている。
契約期間中の賃貸：家賃規制は契約期間中の賃貸契約に自動的に適用されるわけではない。初めての賃貸、再賃貸、契約更新に適用される。契約期間中、家賃はIRLに従ってのみ改定でき、割増基準家賃を超えることはできない。
チェックリスト：あなたの家賃が家賃規制に適合しているか確認する
- 自分のコミューンを特定する：家賃規制の対象かどうかを確認する（リストはデクレで定められている）。
- 賃貸の種類を確定する：家具なしまたは家具付き、部屋数、建築時期、居住面積。
- 自分のコミューンで施行されている県令を確認する：地理的セクター別、住居カテゴリー別の基準家賃、割増家賃、割引家賃が定められている。
- 上限家賃を計算する：割増基準家賃に住居の居住面積を掛ける。
- 契約の家賃と比較する：共益費を除く家賃は、正当化された家賃補足額がない限り、この上限を超えてはならない。
- 家賃補足額を確認する：適用されている場合、契約書に明記されているか？例外的な特徴によって正当化されているか？住居に、補足額を排除するような快適性が不十分な特徴はないか？
- ルームシェアの場合：全ルームメイトの家賃を合計し、住居全体の上限と比較する。
- 超過がある場合：証拠（契約書、県令、写真、診断書）を集め、家賃減額訴訟を検討する。
超過の場合に取り得る手段
借主の場合：
- 催告：内容証明郵便を貸主に送付し、家賃の適合化と過払い分の返還を求める。詳細な計算書と適用される県令を添付すること。
- 県調停委員会への付託：この委員会は、訴訟を起こす前に無料で付託することができる。合意に達するのに役立つ意見を出す。
- 家賃減額訴訟：司法裁判所の保護訴訟裁判官に提訴する。訴訟は契約期間中を含め、いつでも起こすことができる。裁判官は家賃の減額と、契約締結以降の過払い分の返還を命じることができる。
貸主の場合：
- 事前確認：家賃を設定する前に、県令を確認し、適用される上限額を計算する。家賃補足額を適用する場合は、住居の例外的な特徴を正確に文書化すること。
- 自主的な是正：超過に気づいた場合、借主に家賃の減額と過払い分の返金を提案する。これにより訴訟と追加費用を回避できる。
- 訴訟が起こされた場合の防御：借主が家賃補足額に異議を申し立てた場合、例外的な特徴の証拠（写真、工事の請求書、診断書、類似住居との比較）を集めること。
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FAQ
家賃規制はすべての賃貸に適用されますか？ いいえ。これを導入したコミューンでのみ、かつ主たる住居として使用される家具なしまたは家具付き住居の賃貸にのみ適用される。季節賃貸、HLM住宅、APL協定住宅は対象外である。
借主はいつでも家賃に異議を申し立てられますか？ はい。家賃減額訴訟は、契約締結時や更新時だけでなく、いつでも起こすことができる。借主は契約期間中に超過を発見した場合、訴訟を起こすことができる。
家賃補足額に上限はありますか？ いいえ、法律は家賃補足額に上限を設けていない。ただし、例外的な特徴によって正当化されなければならず、借主は正当化されていないと判断した場合、異議を申し立てることができる。
自分のコミューンが家賃規制の対象かどうかはどうやって知ることができますか？ 県庁または市役所のウェブサイトを確認すること。対象コミューンのリストはデクレで定められ、県令は毎年公表される。
ルームシェアの場合、家賃は上限を超えられますか？ いいえ。単一契約でも個別契約でも、全ルームメイトから受け取る家賃の合計は、住居全体の割増基準家賃を超えることはできない。
超過した場合、貸主はどのようなリスクを負いますか？ 裁判官は家賃の法定上限への減額と、契約締結以降の過払い分の返還を命じることができる。貸主は訴訟費用と損害賠償の支払いを命じられる可能性もある。
出典
- 1989年7月6日法律第89-462号第8条 – ルームシェアにおける家賃規制
- 1989年7月6日法律第89-462号第17条 – 家賃の設定と家賃補足額
- ELAN法第140条 – ルームシェアへの家賃規制の拡大
- Smartloc – ルームシェアにおける家賃規制
法的情報
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