区分所有建物（コプロプリエテ）の賃貸：回収可能な管理費（コプロプリエテ負担金）は誰が支払うのか？ (フランス)

区分所有建物（コプロプリエテ）のアパートを賃貸する場合、管理費（負担金）の問題は毎年ブーメランのように戻ってきます。貸主は管理組合（シンディック）から請求書を受け取り、借主は毎月前払い金を支払い、そして精算の時期になると、誰が何を支払うべきなのか誰もよく分からなくなります。管理組合の手数料、修繕積立基金、エレベーター、管理人など、借主から回収できるものと所有者が負担すべきものの境界線は、しばしば曖昧です。そして、そこで紛争が生まれるのです。

このガイドでは、その整理を行います。どのコプロプリエテ管理費が借主から回収できるのか、前払い金と年間精算の仕組みはどのように機能するのか、貸主が提供すべき証明書類は何かを正確に説明します。また、実行可能なチェックリストと、明細書が過大と思われる場合の救済手段も紹介します。

30秒でわかる回答

借主が支払うのは、回収可能な管理費、つまり1987年8月26日のデクレ（政令）第87-713号に列挙された費用に相当するものだけです。具体的には、共用部分の日常的な維持管理、冷水、エレベーター、集団暖房、管理人（一定の限度内）です。それ以外のすべて—管理組合の手数料、大規模修繕、修繕積立基金、管理委託手数料—は貸主の負担となります。借主は毎月前払い金を支払い、その後貸主は証明書類を添えて年に一度精算します。証明書類がなければ支払いは不要です。

あなたの賃貸借契約書の費用分担について疑問がありますか？bail.immoに提出して、条項が適合しているか確認してください。

法律の規定

1989年7月6日の法律は原則を定めています。借主は回収可能な費用を負担し、貸主はそれ以外のすべてを負担します。第23条は、回収可能な費用の限定列挙を定めた1987年8月26日のデクレ第87-713号を参照しています。このデクレはいくつかのカテゴリーを区別しており、ここでコプロプリエテが関与してきます。

コプロプリエテの住居の場合、回収可能な費用は以下のものに相当します：

共用部分の日常的な維持管理費および軽微な修理費（清掃、ゴミ出し、緑地の手入れ、共用設備の小修理）。
共用部分の水、暖房、電気の消費費。ただし、借主に利益がある場合（廊下の照明、清掃用の冷水、集団暖房）。
エレベーター。ただし、特殊性があります。電気代と日常的な維持管理費は回収可能ですが、大規模修繕（かごの交換、近代化）は回収できません。
管理人またはコンシェルジュ。デクレで定められた限度内で、管理人が共用部分の維持管理と廃棄物処理の両方を行う場合は給与と社会保険料の75％、そのいずれか一方のみを行う場合は40％まで。

逆に、借主から決して回収できないもの：

管理組合の手数料（管理委託料、総会の運営費、通信費）。
共用部分または建物本体の大規模修繕（外壁改修、屋根の葺き替え、エレベーターの基準適合工事）。
ALUR法で規定された修繕積立基金（将来のコプロプリエテ修繕に充てられるもの）。
貸主の賃貸管理手数料。
所有者に課される税金（例：固定資産税）。

賃貸借契約書に費用分担の条項を設けることはできますが、デクレのリストを拡大することはできません。借主に回収不能な費用を負担させる条項は、すべて書かれていないものとみなされます。

なぜ問題になるのか

本当の問題は不透明さです。貸主は管理組合から何十行もある費用明細書を受け取り、回収可能なものとそうでないものを選別しなければなりません。多くの貸主はそれをしないか、誤って行います。その結果、借主は知らないうちに管理組合の手数料や修繕積立基金の分担金を支払うことになります。

もう一つの困難は、コプロプリエテの暦年と借主の入居期間とのずれです。借主が3月に入居した場合、入居期間に対応する費用のみを支払うべきです。したがって、貸主は按分計算をしなければなりません。これは典型的なエラーの原因です。

最後に、年間精算はしばしば誤解されています。借主は毎月前払い金を支払いますが、それは単なる前払いです。貸主はその後、証明書類を添えて実際の勘定を確定し、過払い金を返還するか不足分を請求しなければなりません。それを怠った場合、借主は精算を要求でき、場合によっては過払い金の返還を求めることができます。

具体的な例。 借主が毎月120ユーロの前払い金を支払う場合、年間1,440ユーロになります。管理組合の明細書によると、その年の回収可能な費用は980ユーロです。貸主は460ユーロを返還しなければなりません。もし貸主が計算に管理組合手数料300ユーロと修繕積立基金200ユーロを含めていた場合、借主は異議を申し立てる権利があります。これらの金額は回収不能だからです。

契約書、日付、場所による例外

家具付き賃貸またはモビリティ賃貸：費用回収のルールは空室賃貸と同じです。1987年のデクレのリストが適用されます。一方、モビリティ賃貸では費用の定額制を定めることができ、精算は簡素化されますが、貸主が金額を証明する義務は免除されません。
商業賃貸：ルールは異なります。商業賃貸では、明示的な条項があれば、大規模修繕を含むより広範な費用を借主に負担させることができます。1987年のデクレは適用されません。
HLM（低家賃住宅）または協定賃貸：特に回収可能な費用について、特別なルールが適用される場合があります。協定書と社会的貸主を参照する必要があります。
契約日：ALUR法（2014年3月27日）施行前に締結された賃貸借契約の場合、当時有効だった一部の費用条項は引き続き適用される可能性があります。ただし、1987年のデクレのリストはすべての場合に適用されます。
山岳地帯または特別なコプロプリエテ：除雪やアクセス道路の維持管理費は、共用部分の日常的な維持管理に相当する場合、回収可能です。

チェックリスト：コプロプリエテ管理費の明細書を確認する

賃貸借契約書に費用条項があり、それがデクレ第87-713号を参照していることを確認する。
管理組合の総費用明細書と区画ごとの分担明細書を請求する。
回収可能な費用（日常的な維持管理、水道、エレベーター、管理人（法定限度内））に対応する項目を特定する。
管理組合手数料、修繕積立基金、大規模修繕、管理委託料を除外する。
借主が年間を通じて入居していない場合は按分を確認する。
請求された合計額が区画の分担分に正確に対応しているか、正当化されない定額ではないかを確認する。
証明書類を要求する：管理組合の明細書、請求書、個別明細書。
支払った前払い金と比較し、差額（過払いまたは不足）を計算する。
不一致がある場合、異議のある項目を列挙して貸主に書面で要求する。

可能な措置

借主の場合：

貸主に証明書類付きの精算明細書を請求する。請求はいつでも可能で、契約期間中でも構いません。
貸主が応じない、または拒否する場合、内容証明郵便で催告状を送付する。
不一致が続く場合、県調停委員会（無料）または保護訴訟裁判官に申し立てる。
過払いが確認された場合、返還を要求する。貸主は合意なしに家賃と自動的に相殺することはできません。

貸主の場合：

借主ごとの前払い金と回収可能な費用の追跡表を管理する。
管理組合からの請求のたびに、回収可能な項目と回収不能な項目を分離する。
毎年期限内に証明書類を添えて精算する。
管理組合の明細書と請求書を少なくとも3年間（費用支払い請求権の消滅時効期間）保管する。

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FAQ

貸主は管理組合の手数料を借主に請求できますか？ いいえ。管理組合の手数料はコプロプリエテの管理費であり、回収可能な費用ではありません。貸主の負担となります。

修繕積立基金は借主から回収できますか？ いいえ。ALUR法で規定された修繕積立基金は将来の修繕に充てられます。契約書にその旨の条項があっても回収できません。

借主は入居していない期間のコプロプリエテ管理費を支払うべきですか？ はい、契約が有効である限り。回収可能な費用は、住居が利用可能である限り発生し、不在でも支払い義務があります。

費用明細書に異議を申し立てるには？ 書面で、異議のある項目を列挙し、証明書類を請求します。貸主が応じない場合、調停委員会または裁判官に申し立てます。

貸主は契約期間中に前払い金を増額できますか？ はい、費用の実際の変動によって正当化される場合。ただし、証明できなければなりません。過度な増額は異議を申し立てることができます。

出典

法的情報

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