Clés rendues sans état des lieux de sortie : quelles retenues sur le dépôt de garantie ?

Un locataire glisse les clés dans la boîte aux lettres, sur votre demande ou de sa propre initiative. Un mois plus tard, vous découvrez des dégradations, vous envoyez des photos, et vous voulez retenir une partie du dépôt de garantie. La question est simple : en avez-vous encore le droit ?

La réponse est presque toujours non, sauf si vous avez fait constater l'état du logement par un commissaire de justice dans les 15 jours suivant la remise des clés. Sans état des lieux de sortie contradictoire, le logement est présumé avoir été rendu en bon état. Les photos prises un mois après ne suffisent pas.

La réponse en 30 secondes

Sans état des lieux de sortie signé par les deux parties, le bailleur ne peut pas retenir le dépôt de garantie pour des dégradations locatives. C'est le principe posé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : les retenues doivent s'appuyer sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Il existe une seule exception : si le bailleur mandate un commissaire de justice pour établir un constat d'état des lieux de sortie dans les 15 jours suivant la remise des clés. Passé ce délai, ou sans ce constat, les dégradations ne peuvent plus être imputées au locataire.

Le dépôt de garantie doit alors être restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés, déduction faite uniquement des sommes restant dues au bailleur (loyers impayés, charges justifiées).

Si vous êtes dans cette situation, ne laissez pas traîner. Vérifiez votre bail et les justificatifs que vous pouvez produire. Un simple doute sur une retenue peut vous coûter cher en cas de litige.

Ce que dit la loi

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement la restitution du dépôt de garantie. Le texte prévoit que le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois lorsqu'il ne l'est pas.

Mais ce délai de deux mois suppose qu'un état des lieux de sortie ait été établi et qu'il révèle des différences par rapport à l'état des lieux d'entrée. Sans état des lieux de sortie, la situation est différente.

Le service public est clair sur ce point : pour déduire des sommes du dépôt de garantie, le bailleur doit s'appuyer sur les états des lieux d'entrée et de sortie, et être en mesure de justifier les sommes déduites par la présentation de devis, de factures, ou d'autres documents. Les photos prises unilatéralement par le bailleur, sans constat contradictoire, ne constituent pas une preuve suffisante.

La jurisprudence de la Cour de cassation a renforcé cette exigence. Dans un arrêt du 12 septembre 2024 (n° 23-18132), la troisième chambre civile a rappelé que le congé régulièrement délivré met fin à la location à l'issue du préavis, sans que le locataire ait à prouver qu'il a rendu les clés. Cette décision a des conséquences directes sur la date de départ du délai de restitution du dépôt de garantie.

En pratique, si le locataire a rendu les clés sans état des lieux de sortie, le bailleur dispose de deux options :

Mandater un commissaire de justice pour établir un constat d'état des lieux de sortie dans les 15 jours suivant la remise des clés. Ce constat a valeur probante et permet d'éventuelles retenues pour dégradations.
Ne rien faire et restituer le dépôt de garantie dans le délai d'un mois, sans retenue pour dégradations.

Pourquoi cela peut poser problème

Le cas le plus fréquent est celui du bailleur qui découvre des dégradations après le départ du locataire, souvent parce que l'état des lieux de sortie n'a pas pu être réalisé en temps utile. Le locataire a rendu les clés par la boîte aux lettres, ou les a remises à un tiers, et le bailleur n'a pas pu constater l'état du logement immédiatement.

Dans ce cas, le bailleur se retrouve dans une position délicate. Il a peut-être subi un préjudice réel, mais il ne peut pas le prouver dans les conditions exigées par la loi. Les photos prises plusieurs semaines après le départ ne permettent pas d'établir que les dégradations existaient au moment de la remise des clés, ni qu'elles sont imputables au locataire.

Le risque est double :

Pour le bailleur : s'il retient le dépôt de garantie sans justificatif valable, il s'expose à une condamnation à restituer les sommes retenues, majorées de pénalités de retard. L'article 22 de la loi de 1989 prévoit que le dépôt de garantie non restitué dans les délais produit des intérêts au taux légal au profit du locataire.
Pour le locataire : s'il a rendu les clés sans état des lieux de sortie, il peut se retrouver dans une situation où le bailleur tente de lui imputer des dégradations qu'il n'a pas causées, ou qui relèvent de la vétusté normale.

La difficulté est aggravée lorsque l'état des lieux d'entrée n'a pas été établi. Dans ce cas, l'article 1731 du Code civil prévoit que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption joue en faveur du bailleur, mais elle ne dispense pas celui-ci d'établir un état des lieux de sortie pour prouver les dégradations.

Exemple concret

Prenons le cas d'un locataire qui quitte un logement meublé après trois ans d'occupation. Le bailleur est absent et demande au locataire de remettre les clés à une connaissance dans l'immeuble. Le locataire s'exécute, sans état des lieux de sortie.

Un mois plus tard, le bailleur envoie des photos montrant des traces sur les murs et un ménage insuffisant. Il annonce qu'il va retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état.

Dans cette situation, le bailleur n'est pas en mesure de justifier la retenue. Les photos ont été prises un mois après la remise des clés, sans constat contradictoire. Le locataire peut contester la retenue et exiger la restitution intégrale du dépôt de garantie dans le délai d'un mois.

La seule issue pour le bailleur aurait été de mandater un commissaire de justice dans les 15 jours suivant la remise des clés pour établir un constat d'état des lieux de sortie. Passé ce délai, la retenue pour dégradations devient très difficile à justifier.

Les exceptions selon le bail, la date et le lieu

Les règles de restitution du dépôt de garantie varient selon le type de bail :

Bail de logement vide : le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Le délai de restitution est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, de deux mois s'il ne l'est pas.
Bail de logement meublé : le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. Les délais de restitution sont les mêmes que pour le logement vide.
Bail mobilité : le dépôt de garantie est interdit. Toute clause prévoyant un dépôt de garantie dans un bail mobilité est réputée non écrite.
Colocation avec bail unique : le dépôt de garantie est restitué au colocataire sortant dans les mêmes conditions, mais la solidarité peut compliquer la répartition des sommes dues.
Colocation avec baux individuels : chaque colocataire a droit à la restitution de sa part du dépôt de garantie dans les délais légaux.

La date de signature du bail peut également avoir une incidence. Les baux signés avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014 peuvent contenir des clauses devenues illégales depuis. Mais les règles de restitution du dépôt de garantie issues de l'article 22 de la loi de 1989 s'appliquent à tous les baux en cours, quelle que soit leur date de signature.

Enfin, la localisation du logement peut jouer sur les délais de préavis, mais pas sur les règles de restitution du dépôt de garantie. Que le logement soit situé en zone tendue ou non, les délais de restitution restent les mêmes.

Checklist : que faire si les clés ont été rendues sans état des lieux de sortie ?

Si vous êtes bailleur :

Vérifiez la date exacte de remise des clés et le mode de remise (en mains propres, par lettre recommandée, par dépôt dans une boîte aux lettres).
Si vous constatez des dégradations, mandatez immédiatement un commissaire de justice pour établir un constat d'état des lieux de sortie. Le délai est de 15 jours à compter de la remise des clés.
Si le délai de 15 jours est dépassé, restituez le dépôt de garantie dans le délai d'un mois, sans retenue pour dégradations.
Conservez tous les justificatifs : état des lieux d'entrée, quittances de loyer, factures de travaux éventuelles.
Si vous retenez des sommes pour des loyers impayés ou des charges, justifiez-les par des documents précis (décompte, factures, lettre de réclamation restée sans réponse).

Si vous êtes locataire :

Ne rendez jamais les clés sans exiger un état des lieux de sortie contradictoire, ou à défaut, un constat par commissaire de justice.
Si le bailleur vous demande de déposer les clés dans une boîte aux lettres, refusez et proposez une remise en mains propres contre récépissé daté et signé.
Si vous avez déjà rendu les clés sans état des lieux de sortie, envoyez un courrier recommandé au bailleur pour lui rappeler son obligation de restituer le dépôt de garantie dans le délai d'un mois.
Conservez toutes les preuves de la remise des clés : récépissé, échanges de messages, témoignages.
Si le bailleur tente de retenir le dépôt de garantie pour des dégradations sans état des lieux de sortie, contestez par écrit et saisissez si nécessaire la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.

Actions possibles

Pour le bailleur :

Mandater un commissaire de justice dans les 15 jours suivant la remise des clés. C'est la seule façon de sécuriser une éventuelle retenue pour dégradations. Le coût du constat est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire, sauf convention contraire.
Restituer le dépôt de garantie dans le délai d'un mois si aucun constat n'a été établi. Ne tentez pas de retenir des sommes pour des dégradations que vous ne pouvez pas prouver.
Justifier les retenues pour impayés par des documents précis : décompte des loyers dus, quittances, lettre de réclamation restée sans réponse.
Saisir la commission départementale de conciliation en cas de désaccord avec le locataire sur le montant des retenues.

Pour le locataire :

Mettre en demeure le bailleur de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant les dispositions de l'article 22 de la loi de 1989.
Contester les retenues injustifiées par écrit, en exigeant la production des justificatifs prévus par la loi.
Saisir la commission départementale de conciliation si le bailleur ne répond pas ou maintient sa position.
Saisir le juge des contentieux de la protection en dernier recours, pour obtenir la restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard.

Si vous avez un doute sur la validité d'une retenue ou sur les délais applicables à votre situation, vous pouvez analyser votre bail pour vérifier les clauses relatives au dépôt de garantie et à l'état des lieux de sortie.

FAQ

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour des dégradations constatées après le départ du locataire ?

Non, sauf si un commissaire de justice a établi un constat d'état des lieux de sortie dans les 15 jours suivant la remise des clés. Les photos prises unilatéralement par le bailleur ne suffisent pas.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie si aucun état des lieux de sortie n'a été établi ?

Le délai est d'un mois à compter de la remise des clés. Le bailleur ne peut pas se prévaloir du délai de deux mois prévu pour les états des lieux de sortie non conformes, puisque aucun état des lieux de sortie n'a été établi.

Le locataire peut-il contester une retenue pour dégradations sans état des lieux de sortie ?

Oui. Le locataire peut exiger la restitution intégrale du dépôt de garantie et contester la retenue par écrit, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.

Que se passe-t-il si l'état des lieux d'entrée n'a pas été établi ?

Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, conformément à l'article 1731 du Code civil. Mais cette présomption ne dispense pas le bailleur d'établir un état des lieux de sortie pour prouver les dégradations.

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour des loyers impayés sans état des lieux de sortie ?

Oui. Les retenues pour loyers impayés ou charges restant dues ne sont pas soumises à l'exigence d'un état des lieux de sortie. Le bailleur doit simplement justifier les sommes retenues par des documents précis.

Le coût du constat par commissaire de justice est-il à la charge du bailleur ou du locataire ?

Le coût du constat est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire, sauf convention contraire. C'est ce que prévoit l'article 22 de la loi de 1989.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l'avis d'un avocat ou d'un autre professionnel du droit compétent.