Bailleur : puis-je retenir un jour de loyer sur le dépôt de garantie ?

Votre locataire vous a envoyé son préavis le 1er juillet pour un départ le 1er août. L'état des lieux de sortie est calé le 1er août à 14h, et vous avez déjà signé avec un nouveau locataire pour le 2 août. Reste une question qui revient souvent : le locataire sortant doit-il payer le loyer du 1er août, et pouvez-vous retenir cette somme sur le dépôt de garantie ?

La réponse est oui, mais à une condition : la retenue doit être justifiée, calculée au prorata et clairement détaillée dans le décompte de restitution. Si vous retenez sans justificatif ou si vous confondez dépôt de garantie et caution, vous vous exposez à des pénalités de retard et à un litige évitable.

La réponse en 30 secondes

Oui, vous pouvez retenir le loyer du jour supplémentaire sur le dépôt de garantie. Le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu'à la remise effective des clés, sauf si le logement est reloué avant la fin du préavis avec votre accord. Dans votre cas, le nouveau bail commence le 2 août : vous ne touchez donc pas deux loyers en même temps. Le locataire sortant doit juillet en entier + 1/31e du loyer et des charges d'août.

Cette somme est une « somme restant due au bailleur » au sens de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Elle peut être déduite du dépôt de garantie, à condition d'être justifiée dans le décompte de sortie. Si vous avez un doute sur la régularité de votre bail ou de vos clauses, un contrôle rapide peut vous éviter des surprises : analysez votre bail avant d'engager une retenue.

Ce que dit la loi

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la restitution du dépôt de garantie. Le texte prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

Un impayé de loyer ou de charges entre donc bien dans les sommes que le bailleur peut retenir. Service-Public le confirme : une retenue « peut correspondre à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut notamment s'agir d'un impayé de loyers ou de charges ». La page précise aussi que le bailleur doit remettre au locataire des documents justificatifs : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Pour le loyer au prorata, la logique est la même. Le locataire qui donne congé reste redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Si le préavis court jusqu'au 1er août et que les clés sont rendues ce jour-là, le loyer est dû jusqu'au 1er août inclus.

Pourquoi cela peut poser problème

Le piège classique, c'est de retenir sans justifier. Un bailleur qui déduit 1/31e du loyer sans l'expliquer dans le décompte de sortie prend un risque : le locataire peut contester la retenue, et le bailleur se retrouve en position délicate pour prouver que la somme était bien due.

Autre confusion fréquente : parler de « caution » au lieu de « dépôt de garantie ». Ce n'est pas qu'une question de vocabulaire. La caution est une personne qui s'engage à payer à la place du locataire. Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée à la signature du bail. Mélanger les deux peut fragiliser votre décompte et donner l'impression que vous ne maîtrisez pas le cadre légal.

Enfin, il y a le risque de double encaissement. Si vous relouez le logement à partir du 2 août, vous ne pouvez pas exiger du locataire sortant le loyer du 1er août ET encaisser un loyer du nouveau locataire pour la même journée. Le prorata s'arrête au jour où le nouveau bail commence.

Exemple concret

Prenons un loyer mensuel de 900 € hors charges, avec 80 € de provisions sur charges. Le locataire sortant rend les clés le 1er août à 14h. Le nouveau locataire entre le 2 août.

Le locataire sortant doit :

• le mois de juillet complet : 980 € (loyer + charges)
• le 1er août au prorata : 980 € ÷ 31 = 31,61 €

Total dû pour la période : 1 011,61 €.

Si le dépôt de garantie est de 900 € et que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, vous restituez 900 € − 31,61 € = 868,39 €, avec un décompte détaillé expliquant la retenue de 31,61 € correspondant au loyer et aux charges du 1er août.

Si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme, le délai de restitution passe à deux mois et vous pouvez ajouter les retenues pour dégradations, toujours avec devis ou factures à l'appui.

Les exceptions à connaître

La règle du prorata ne s'applique pas de la même façon selon les situations :

• Logement reloué avant la fin du préavis : si un nouveau locataire entre le 1er août avec votre accord, le locataire sortant ne doit rien pour cette journée. Vous ne pouvez pas encaisser deux loyers pour le même logement.
• Préavis réduit : si le locataire bénéficie d'un préavis réduit à un mois (zone tendue, mutation, perte d'emploi, RQTH, logement social), le calcul reste le même : le loyer est dû jusqu'à la fin du préavis effectif. Vous pouvez vérifier les conditions avec notre outil de vérification du préavis réduit.
• Bail meublé : le délai de restitution du dépôt de garantie est différent (un mois si les états des lieux sont conformes, deux mois sinon), mais le principe de la retenue pour loyer impayé reste identique.
• Logement en copropriété : vous pouvez conserver une provision pour la régularisation des charges, dans la limite de 20 % du dépôt de garantie. Cette provision s'ajoute aux éventuelles retenues pour loyer ou dégradations.
• Bail mobilité : attention, le dépôt de garantie est interdit pour ce type de bail. Si vous avez encaissé un dépôt de garantie sur un bail mobilité, la clause est illégale. Voir notre fiche sur le bail mobilité et le dépôt de garantie interdit.

Checklist pour retenir un jour de loyer sur le dépôt de garantie

• Vérifier la date exacte de réception du congé (LRAR, remise en main propre, commissaire de justice)
• Calculer le prorata au centime près : (loyer + charges) ÷ nombre de jours du mois × nombre de jours dus
• Vérifier qu'aucun nouveau locataire n'occupe le logement avant la fin du préavis
• Réaliser l'état des lieux de sortie et le comparer à l'état des lieux d'entrée
• Préparer un décompte de sortie détaillé : sommes dues, sommes déjà payées, retenues, solde à restituer
• Joindre les justificatifs : quittance de loyer, décompte du prorata, éventuellement lettre de réclamation restée sans réponse
• Respecter le délai de restitution : 1 mois si EDL conforme, 2 mois si EDL non conforme
• Envoyer le tout par lettre recommandée avec avis de réception ou remettre en main propre contre signature

Actions possibles

1. Calculer le prorata exact : ne vous contentez pas d'une approximation. Un loyer de 900 € divisé par 31 jours donne 29,03 € par jour. Une erreur de quelques centimes peut suffire à fragiliser votre décompte.

2. Établir un décompte de sortie clair : indiquez le loyer et les charges dus jusqu'à la remise des clés, les sommes déjà payées, la retenue opérée et le solde restitué. Plus le décompte est précis, moins le locataire aura de prise pour contester.

3. Conserver une trace écrite : quittance de loyer, courrier de réclamation, décompte du prorata. Si le litige va plus loin, ces documents seront votre meilleure défense.

4. Vérifier la régularité de votre bail : si vous avez un doute sur une clause ou sur la qualification du bail, un contrôle rapide peut vous éviter de retenir une somme sur une base fragile. Analysez votre bail ou consultez nos guides sur le dépôt de garantie.

FAQ

Puis-je retenir le loyer du jour de départ si le locataire rend les clés le 1er à 14h ? Oui. Le loyer est dû jusqu'à la remise effective des clés. Si le préavis se termine le 1er août et que les clés sont rendues ce jour-là, le locataire doit le loyer du 1er août, calculé au prorata.

Dois-je justifier la retenue du prorata de loyer ? Oui. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée. Pour un loyer impayé, une lettre de réclamation restée sans réponse ou un décompte précis peut suffire. Service-Public cite explicitement la « lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse » parmi les justificatifs possibles.

Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ? Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois s'il ne l'est pas. Le délai court à partir de la remise des clés en main propre ou de la réception de la lettre recommandée.

Puis-je retenir plus que le prorata de loyer ? Oui, si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations ou un manque d'entretien. Dans ce cas, vous devez fournir des devis ou factures. En copropriété, vous pouvez aussi conserver une provision pour charges, dans la limite de 20 % du dépôt de garantie.

Que risque le bailleur qui retient sans justifier ? Le locataire peut contester la retenue et réclamer la restitution du solde. En cas de retard de restitution, des pénalités peuvent s'appliquer. Mieux vaut un décompte précis qu'une retenue approximative.

Sources

• Service-Public – Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
• Service-Public – Préavis et formalités du congé donné par le locataire

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.