Un bailleur nous a posé une question qui revient souvent : « Mon locataire a donné les clés à une connaissance dans l'immeuble, pas à moi directement. Je découvre des dégradations une semaine plus tard. Est-ce que je peux retenir le dépôt de garantie ? »
La situation est piégeuse. D'un côté, vous avez un logement potentiellement abîmé et un dépôt de garantie qui sert justement à couvrir ce genre de frais. De l'autre, la remise des clés à un tiers crée un flou sur la date exacte de restitution et sur l'opposabilité de vos constats. Une retenue mal justifiée peut vous coûter cher : pénalités de retard, remboursement forcé, voire condamnation.
La réponse en 30 secondes
Oui, vous pouvez retenir le dépôt de garantie pour dégradations, mais uniquement si vous êtes en mesure de prouver que ces dégradations sont imputables au locataire. La remise des clés à un tiers ne supprime pas ce droit, mais elle complique sérieusement la preuve.
Le point de départ du délai de restitution reste la remise effective des clés, même si elle passe par un intermédiaire. Ce qui change, c'est votre capacité à opposer un état des lieux de sortie réalisé après coup. Sans état des lieux contradictoire signé par le locataire, ni constat par commissaire de justice, vos photos prises plusieurs jours après la remise des clés ont une valeur probatoire très faible.
Avant d'envisager une retenue, vérifiez si vous pouvez encore faire établir un constat par commissaire de justice. C'est votre meilleure chance de sécuriser la procédure.
Vous avez un doute sur la régularité de votre bail ou sur les clauses qui encadrent le dépôt de garantie ? Analysez votre bail en quelques minutes pour repérer les points de fragilité avant qu'ils ne deviennent des litiges.
Ce que dit la loi
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la restitution du dépôt de garantie. Le délai dépend de la conformité entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- 2 mois si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme.
Le délai commence à courir « à compter de la remise des clés par le locataire ». La loi ne précise pas que cette remise doit être faite en mains propres au bailleur. Une remise à un tiers mandaté par le bailleur, ou à une personne que le bailleur a désignée, peut donc constituer une remise effective.
Mais attention : le service public indique que le locataire rend les clés « soit en mains propres, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ». La remise à un tiers non mandaté, sans reçu daté et signé, ne vous donne aucune certitude sur la date exacte. Si le locataire conteste, vous devrez prouver quand les clés ont été effectivement remises.
Pour les retenues, le principe est clair : le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant aux manquements du locataire, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Les justificatifs exigés sont notamment :
- les états des lieux d'entrée et de sortie ;
- des photos ;
- un constat fait par un commissaire de justice ;
- des factures ou devis de travaux ;
- une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Sans état des lieux de sortie contradictoire, la jurisprudence considère généralement que le bailleur ne peut pas imputer de dégradations au locataire. La remise des clés à un tiers ne change pas cette exigence : elle la renforce même, car le tiers n'a pas qualité pour constater contradictoirement l'état du logement.
Pourquoi cela peut poser problème
La remise des clés à un tiers crée trois difficultés concrètes.
1. La preuve de la date de remise. Si le locataire a donné les clés à un voisin le 15 juillet, mais que vous ne les récupérez que le 20 juillet, quelle date fait foi ? Le locataire peut soutenir qu'il a rendu les clés le 15, ce qui fait courir le délai de restitution plus tôt. Vous pouvez soutenir que vous n'avez été en possession des clés que le 20. En l'absence de reçu daté, c'est votre parole contre la sienne.
2. L'opposabilité des constats ultérieurs. Vous découvrez des dégradations le 22 juillet, soit une semaine après la remise des clés au tiers. Le locataire peut parfaitement répondre : « Ce n'est pas moi, quelqu'un d'autre a eu accès au logement après mon départ. » Et il aura raison sur le plan probatoire. Entre la remise des clés au tiers et votre constat, le logement a pu être visité, ouvert, voire dégradé par d'autres personnes.
3. Le risque de pénalités de retard. Si vous retenez le dépôt de garantie sans justificatif solide, le locataire peut contester. En cas de litige, le juge peut vous condamner à restituer la somme retenue, majorée de pénalités de retard. La loi prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé lorsque le dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais.
Un exemple concret : un bailleur découvre des traces de moisissures et un évier abîmé trois semaines après que le locataire a remis les clés à une connaissance. Il retient 800 € sur le dépôt de garantie. Le locataire conteste, prouve qu'il a remis les clés à la date annoncée, et qu'aucun état des lieux de sortie n'a été signé. Le bailleur est condamné à restituer les 800 €, plus les pénalités de retard. La retenue lui a coûté plus cher que les réparations.
Les exceptions selon le bail et la situation
Bail meublé ou bail vide. Les règles de restitution du dépôt de garantie sont identiques sur le principe : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon. La remise des clés à un tiers ne modifie pas ces délais, mais elle complique la preuve de la date de départ.
Bail mobilité. Le dépôt de garantie est interdit en bail mobilité. Si vous avez encaissé un dépôt de garantie sur un bail mobilité, la question des retenues ne se pose même pas : vous devez restituer l'intégralité de la somme, quelle que soit l'état du logement. La remise des clés à un tiers n'y change rien.
Colocation avec bail individuel. Chaque colocataire est responsable de sa chambre et des parties communes selon les règles classiques. Si un colocataire remet ses clés à un tiers, les mêmes difficultés de preuve s'appliquent.
Logement en copropriété. Vous pouvez conserver une provision sur le dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges, dans la limite de 20 % du montant du dépôt de garantie. Cette provision est indépendante des retenues pour dégradations. La remise des clés à un tiers ne vous dispense pas de justifier cette provision par des documents.
Checklist : que faire quand le locataire a remis les clés à un tiers
- Récupérez les clés auprès du tiers et notez la date exacte de récupération.
- Demandez au tiers une attestation écrite indiquant quand et comment les clés lui ont été remises.
- Contactez le locataire par écrit pour confirmer la date de remise des clés et lui demander ses nouvelles coordonnées.
- Vérifiez si un état des lieux de sortie a été signé. Si oui, par qui et à quelle date ?
- Si aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé, mandatez sans attendre un commissaire de justice pour établir un constat.
- Prenez des photos datées et horodatées du logement dès que vous y avez accès.
- Conservez tous les justificatifs : devis, factures, photos, constat, échanges écrits avec le locataire.
- Calculez le délai de restitution à partir de la date de remise des clés la plus favorable au locataire, par prudence.
Actions possibles
1. Mandater un commissaire de justice. C'est l'action la plus urgente. Le commissaire de justice peut établir un constat d'état des lieux de sortie qui aura une valeur probatoire forte, même en l'absence du locataire. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, mais vous devrez probablement avancer la totalité. Faites-le dans les plus brefs délais après avoir récupéré les clés.
2. Écrire au locataire. Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception pour acter la date de remise des clés, l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, et votre intention de faire constater l'état du logement. Ce courrier vous servira de preuve en cas de litige.
3. Justifier toute retenue. Si vous décidez de retenir une somme, vous devez fournir au locataire les justificatifs correspondants : état des lieux d'entrée, constat par commissaire de justice, devis ou factures. Une retenue sans justificatif est une retenue indue.
4. Restituer dans les délais. Si vous ne parvenez pas à justifier une retenue, restituez le dépôt de garantie dans le délai légal. Mieux vaut restituer et renoncer à une retenue fragile que de vous exposer à des pénalités de retard.
Vous vous demandez si votre bail contient des clauses qui fragilisent votre position en cas de litige ? Vérifiez votre contrat dès maintenant pour anticiper les problèmes avant qu'ils ne surviennent.
FAQ
Le locataire peut-il remettre les clés à un tiers sans mon accord ? La loi ne l'interdit pas expressément, mais la remise des clés doit vous permettre de récupérer le logement. Si le tiers n'est pas mandaté par vous, la remise est irrégulière et vous pouvez contester la date de restitution. En pratique, exigez toujours une remise en mains propres ou par lettre recommandée.
Puis-je refuser de récupérer les clés auprès d'un tiers ? Oui, vous pouvez exiger que le locataire vous remette les clés directement ou par un moyen traçable. Si vous acceptez la remise à un tiers, vous prenez le risque de ne pas pouvoir prouver la date exacte de restitution.
Les photos prises après la remise des clés ont-elles une valeur ? Elles ont une valeur indicative, mais pas contradictoire. Le locataire peut contester leur force probante en soutenant que le logement a été accessible à d'autres personnes après son départ. Un constat par commissaire de justice est beaucoup plus solide.
Quel est le délai pour mandater un commissaire de justice ? Il n'y a pas de délai légal strict, mais plus vous attendez, plus le constat perd de sa force probante. L'idéal est de le faire dans les jours qui suivent la récupération des clés, avant toute relocation ou intervention dans le logement.
Que risque le bailleur qui retient le dépôt de garantie sans justificatif ? Le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le tribunal. Le juge peut condamner le bailleur à restituer la somme retenue, majorée de pénalités de retard de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Sources
Information juridique
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.