Bailleur : le locataire ne paie plus son loyer, quelles démarches avant l'expulsion ?

Votre locataire a cessé de payer son loyer. Vous avez peut-être déjà envoyé un SMS, un e-mail, voire un courrier simple. Rien n'y fait. La tentation est grande de vouloir récupérer votre logement au plus vite, quitte à changer les serrures ou à couper l'électricité. Ne faites surtout pas ça. L'expulsion d'un locataire obéit à une procédure stricte, encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Toute initiative brutale de votre part peut se retourner contre vous, y compris pénalement.

Voici la marche à suivre, étape par étape, pour mettre fin à l'impayé sans commettre d'erreur qui vous coûterait cher.

La réponse en 30 secondes

Face à un impayé de loyer, vous devez agir dans un ordre précis :

1. Relancer le locataire par écrit (lettre simple puis recommandée) pour lui demander de régulariser.
2. Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, en visant la clause résolutoire si votre bail en contient une.
3. Saisir le juge des contentieux de la protection par assignation si le locataire ne paie toujours pas dans le délai de deux mois.
4. Obtenir un jugement constatant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion.
5. Faire exécuter l'expulsion par un commissaire de justice, après un commandement de quitter les lieux, en respectant la trêve hivernale.

Aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision de justice. Couper l'eau, l'électricité ou changer les serrures vous expose à des poursuites pénales pour violation de domicile ou voie de fait.

Si vous avez un doute sur la validité de votre bail ou de sa clause résolutoire, commencez par le faire vérifier : analysez votre bail en quelques minutes.

Ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les rapports entre bailleur et locataire. En matière d'impayés, deux articles sont essentiels :

• L'article 7 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
• L'article 24 organise la procédure de résiliation du bail pour impayé. Il prévoit notamment que le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, et que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en difficulté.

La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Si votre bail ne contient pas cette clause, vous devrez demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ce qui est possible mais laisse au juge un pouvoir d'appréciation plus large.

Point important : depuis la loi ALUR de 2014, les baux d'habitation soumis à la loi de 1989 doivent comporter une clause résolutoire. Si votre bail a été signé après le 27 mars 2014 et ne contient pas cette clause, vous pouvez quand même agir, mais la procédure sera un peu différente.

Pourquoi cela peut poser problème

Beaucoup de bailleurs pensent qu'un locataire qui ne paie plus peut être « mis dehors » rapidement. C'est faux, et c'est tant mieux pour la protection des locataires. La procédure complète, du premier impayé à l'expulsion effective, prend souvent entre 12 et 24 mois, parfois plus en zone tendue ou si le locataire est de bonne foi et obtient des délais.

Les erreurs les plus fréquentes :

• Envoyer un simple courrier sans valeur juridique et attendre. Un e-mail ou un SMS ne déclenche aucune procédure.
• Confondre mise en demeure et commandement de payer. La mise en demeure est un courrier de relance. Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice, seul capable de faire jouer la clause résolutoire.
• Vouloir récupérer le logement par la force. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, menacer le locataire : tout cela est interdit et peut vous coûter très cher (amende, dommages-intérêts, voire condamnation pénale).
• Oublier la trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement.
• Négliger les aides au locataire. Un locataire qui ne paie plus est souvent en difficulté financière. L'orienter vers les aides (FSL, CAF, Action Logement) peut débloquer la situation plus vite qu'une procédure.

Exemple concret

Prenons le cas de Madame R., propriétaire d'un appartement à Lyon loué 850 € par mois. Son locataire ne paie plus depuis trois mois.

Ce qu'elle a fait (et qu'il ne faut pas faire) : elle a envoyé plusieurs SMS, puis un e-mail menaçant de « venir récupérer les clés ». Le locataire a porté plainte pour menace. Madame R. a perdu du temps et s'est exposée à des poursuites.

Ce qu'elle aurait dû faire :

1. Dès le premier impayé, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception demandant le paiement sous 15 jours.
2. Sans réponse, faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire (coût : environ 150 à 200 €).
3. Si le locataire ne paie pas dans les deux mois, saisir le juge des contentieux de la protection par assignation (avocat obligatoire pour le bailleur).
4. Obtenir un jugement constatant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion.
5. Faire signifier un commandement de quitter les lieux, puis solliciter le concours de la force publique si le locataire ne part pas.

Dans le cas de Madame R., le locataire a finalement obtenu un plan d'apurement de sa dette devant le juge, avec suspension de la clause résolutoire. Elle a récupéré son logement 14 mois après le premier impayé, et sa dette a été payée en 18 mensualités.

Les exceptions à connaître

Tous les baux ne sont pas soumis aux mêmes règles. Voici les principales distinctions :

• Bail d'habitation vide ou meublé : la procédure est la même, mais les délais de préavis et certaines règles diffèrent. Le commandement de payer visant la clause résolutoire est possible dans les deux cas.
• Bail mobilité (loi ELAN, 2018) : ce bail de 1 à 10 mois ne peut pas être renouvelé. La clause résolutoire y est moins fréquente, mais la procédure d'expulsion reste judiciaire.
• Bail commercial : les règles sont différentes (article L. 145-41 du code de commerce). Le commandement de payer doit viser la clause résolutoire et le délai est d'un mois, pas deux.
• Logement conventionné ou social : des procédures spécifiques existent, notamment la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
• Baux signés avant 2014 : la clause résolutoire n'est pas obligatoire. Vérifiez votre bail.

Cas particulier : si votre locataire a déposé un dossier DALO (droit au logement opposable) ou est en procédure de surendettement, l'expulsion peut être suspendue ou reportée. Le juge en tient compte.

Checklist : les étapes à suivre

• Vérifier que le bail contient une clause résolutoire (obligatoire pour les baux signés après le 27 mars 2014).
• Envoyer une lettre recommandée avec AR au locataire dès le premier impayé.
• Contacter la caution (si elle existe) par lettre recommandée.
• Vérifier si le locataire perçoit des aides au logement (APL, ALS) et envisager leur versement direct au bailleur.
• Faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par un commissaire de justice.
• Attendre le délai de deux mois après le commandement.
• Saisir le juge des contentieux de la protection par assignation (avocat obligatoire).
• Préparer les justificatifs : bail, commandement de payer, décompte de la dette, quittances.
• Obtenir le jugement de résiliation et d'expulsion.
• Faire signifier le jugement et un commandement de quitter les lieux.
• Respecter la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars).
• Solliciter le concours de la force publique si le locataire ne part pas.

Actions possibles

1. La relance amiable

Avant toute procédure, tentez une résolution amiable. Envoyez une lettre recommandée avec AR rappelant les sommes dues, le délai de paiement, et les conséquences en cas de non-paiement. Proposez un échéancier si le locataire est de bonne foi. Cette étape n'est pas obligatoire juridiquement, mais elle est souvent utile et montre votre bonne foi au juge.

2. Le commandement de payer

C'est l'acte clé. Faites délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il doit mentionner :

• le montant de la dette (loyers et charges impayés),
• le délai de deux mois pour payer,
• la clause résolutoire du bail,
• les coordonnées de la CCAPEX ou des services sociaux.

Le coût est d'environ 150 à 200 €, à la charge du bailleur (mais récupérable en partie si le locataire est condamné aux dépens).

3. L'assignation en justice

Si le locataire ne paie pas dans les deux mois, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. L'avocat est obligatoire pour le bailleur. Le juge peut :

• constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion,
• accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans) et suspendre la clause résolutoire,
• réduire ou supprimer la dette si le locataire est de bonne foi et en grande difficulté.

4. L'exécution de l'expulsion

Après le jugement, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d'un délai (généralement deux mois) pour partir. S'il ne part pas, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique (préfecture). L'expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

5. Les assurances et garanties

Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre dès le premier impayé. L'assureur prendra en charge les loyers impayés et souvent les frais de procédure. Vérifiez les conditions de votre contrat.

Si un dépôt de garantie a été versé, vous pourrez le conserver en tout ou partie pour couvrir les impayés, à condition de justifier les sommes retenues (décompte, commandement de payer resté infructueux).

FAQ

Puis-je couper l'électricité ou l'eau de mon locataire qui ne paie pas ?

Non, absolument pas. C'est une voie de fait, punie pénalement. Vous risquez une amende et des dommages-intérêts. Seule une décision de justice peut vous autoriser à reprendre le logement.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?

Comptez 12 à 24 mois en moyenne, du premier impayé à l'expulsion effective. Ce délai peut être plus long si le locataire obtient des délais de paiement, s'il est de bonne foi, ou si le logement est en zone tendue.

Le locataire peut-il être expulsé pendant l'hiver ?

Non. La trêve hivernale interdit toute expulsion du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, même avec un jugement. Elle ne s'applique pas aux squatteurs, aux occupants de locaux non destinés à l'habitation, ou en cas de relogement effectif.

Que faire si le locataire paie partiellement ?

Un paiement partiel ne suspend pas la procédure. Le commandement de payer reste valable pour le solde. Le juge peut toutefois accorder des délais si le locataire reprend le paiement du loyer courant et propose un plan d'apurement de la dette.

Puis-je récupérer les frais de procédure ?

Oui, en partie. Si le locataire est condamné, le juge peut le condamner aux dépens (frais de commissaire de justice, d'avocat, etc.). Mais ces frais restent souvent à la charge du bailleur si le locataire est insolvable.

Mon locataire a déposé un dossier DALO. Puis-je quand même l'expulser ?

Oui, mais l'expulsion peut être suspendue ou reportée si le locataire est reconnu prioritaire DALO et en attente de relogement. Le juge en tient compte.

Sources

• Service-Public.fr – Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
• Service-Public.fr – Expulsion du locataire pour impayé de loyer

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.