Votre locataire a donné congé, la date de fin de préavis est passée, et pourtant personne ne se présente à l'état des lieux de sortie. Les clés ne sont pas rendues, le logement reste occupé ou inaccessible, et vous vous demandez comment récupérer votre bien sans vous exposer à un litige sur le dépôt de garantie. C'est une situation fréquente, et la loi prévoit une procédure précise pour la débloquer.
La réponse en 30 secondes
Si votre locataire ne se présente pas à l'état des lieux de sortie, vous pouvez faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié entre vous et le locataire. Le commissaire convoque les parties au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il dispose des clés, il peut réaliser l'état des lieux seul, sans la présence du locataire. Ce constat est opposable et servira de base pour la restitution du dépôt de garantie.
Avant d'en arriver là, vérifiez que vous n'avez pas commis d'erreur de procédure qui pourrait vous être reprochée. Un locataire qui ne se présente pas n'est pas forcément de mauvaise foi : il a peut-être simplement mal compris la date ou rencontré un empêchement. Envoyez-lui une mise en demeure claire, par lettre recommandée, en lui proposant une nouvelle date. Gardez une trace écrite de toutes vos démarches.
Si vous avez un doute sur la régularité de votre bail ou sur les clauses qui encadrent la sortie du locataire, faites analyser votre contrat avant d'engager des frais : analysez votre bail en quelques minutes.
Ce que dit la loi
L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre précisément cette situation. Le texte prévoit que l'état des lieux de sortie est établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire. Mais il ajoute immédiatement une solution de secours :
« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
Concrètement, cela signifie que si le locataire ne se présente pas, ne répond pas à vos relances, ou refuse de signer l'état des lieux, vous pouvez saisir un commissaire de justice. Il convoquera les deux parties au moins 7 jours avant son intervention. Si le locataire ne se présente toujours pas, le commissaire peut procéder seul, à condition d'avoir accès au logement.
Le coût de cette intervention est partagé par moitié. Vous ne supportez donc que la moitié des frais, l'autre moitié étant à la charge du locataire. Le tarif est encadré par décret, ce qui évite les mauvaises surprises.
Pourquoi cela peut poser problème
Un état des lieux de sortie absent ou incomplet a des conséquences directes sur la restitution du dépôt de garantie. Selon le Service Public, le délai de restitution dépend de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie :
- Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois à compter de la remise des clés.
- Si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme, le délai passe à 2 mois.
Sans état des lieux de sortie, vous ne pouvez pas prouver d'éventuelles dégradations. Le locataire est alors présumé avoir rendu le logement en bon état, et vous devrez restituer l'intégralité du dépôt de garantie dans le délai d'un mois. Pire : si vous retenez des sommes sans justificatif, vous vous exposez à des pénalités de retard.
Autre point sensible : la remise des clés. Tant que le locataire ne vous a pas remis les clés, le bail se poursuit et le loyer reste dû. Un locataire qui ne se présente pas à l'état des lieux mais qui a déjà quitté les lieux sans rendre les clés vous met dans une situation inconfortable : vous ne pouvez pas relouer, mais vous ne pouvez pas non plus considérer le bail comme terminé.
Exemple concret
Prenons le cas d'un bailleur dont le locataire a donné congé pour le 31 août. Le 25 août, vous convenez d'un rendez-vous pour l'état des lieux le 30 août à 14h. Le jour J, personne ne se présente. Vous attendez 30 minutes, puis vous repartez. Vous envoyez un SMS et un email : aucune réponse.
Le 2 septembre, vous envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, lui rappelant que le bail a pris fin le 31 août, que les clés n'ont pas été restituées, et lui proposant un nouveau rendez-vous le 10 septembre. Vous précisez qu'à défaut de réponse sous 8 jours, vous saisirez un commissaire de justice à frais partagés.
Le locataire ne répond toujours pas. Vous contactez un commissaire de justice, qui convoque les parties pour le 20 septembre. Le locataire ne se présente pas. Le commissaire constate l'absence, ouvre le logement si vous disposez d'un double des clés, et dresse l'état des lieux de sortie. Ce document fait foi.
Vous pouvez alors restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux, en déduisant les éventuelles dégradations constatées, avec justificatifs à l'appui. La moitié des frais de commissaire de justice sera réclamée au locataire.
Les exceptions selon le bail, la date et le lieu
La procédure du commissaire de justice s'applique aux baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu'il s'agisse de locations vides ou meublées. Elle ne s'applique pas aux locations saisonnières, aux locations touristiques, ni aux logements de fonction.
Pour les baux mobilité, la situation est particulière : le dépôt de garantie est interdit. Si vous avez exigé un dépôt de garantie dans le cadre d'un bail mobilité, vous êtes en infraction, et la question de l'état des lieux de sortie devient secondaire par rapport à l'obligation de restituer les sommes perçues. Vérifiez la qualification de votre bail avant d'engager toute procédure.
Pour les baux signés avant le 1er août 2015, la loi ALUR a modifié certaines règles, mais l'article 3-2 sur l'état des lieux par commissaire de justice était déjà en vigueur. La procédure est donc identique.
Enfin, si le logement est situé dans une copropriété, pensez à la provision pour charges : vous pouvez conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, même si l'état des lieux est conforme.
Checklist : les étapes à suivre
- Tentez une relance amiable : appelez, envoyez un SMS, un email. Proposez une nouvelle date.
- Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en fixant un délai raisonnable (8 à 15 jours).
- Conservez toutes les preuves : captures d'écran, accusés de réception, photos du logement.
- Saisissez un commissaire de justice si le locataire ne répond pas. Il convoquera les parties au moins 7 jours à l'avance.
- Assurez-vous d'avoir accès au logement : si vous n'avez pas de double des clés, le commissaire ne pourra pas entrer sans l'accord du locataire ou une décision de justice.
- Faites dresser l'état des lieux par le commissaire, même en l'absence du locataire.
- Restituez le dépôt de garantie dans le délai légal, avec les justificatifs des éventuelles retenues.
- Réclamez la moitié des frais au locataire, par lettre recommandée.
Actions possibles
La voie amiable : c'est la plus rapide et la moins coûteuse. Un locataire qui ne se présente pas est souvent un locataire désorganisé ou qui a déjà quitté les lieux sans penser aux formalités. Une relance claire et ferme suffit parfois à débloquer la situation.
Le commissaire de justice : c'est la solution prévue par la loi. Elle est efficace, mais elle a un coût, même partagé. Comptez entre 150 et 300 euros selon la surface du logement et la complexité de l'état des lieux. Vous avancez les frais, puis vous réclamez la moitié au locataire.
La saisine du juge : si le locataire refuse de rendre les clés et que le commissaire de justice ne peut pas accéder au logement, vous devrez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. C'est long et coûteux, mais c'est parfois la seule solution.
Avant d'engager des frais, vérifiez que votre bail ne contient pas de clause abusive qui pourrait fragiliser votre position. Analysez votre bail pour identifier les risques.
FAQ
Le locataire a rendu les clés mais ne s'est pas présenté à l'état des lieux. Que faire ?
Si vous avez les clés, vous pouvez faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice, qui constatera l'état du logement en l'absence du locataire. Le document sera opposable. Vous pouvez aussi établir vous-même un état des lieux unilatéral, mais sa valeur probante est faible en cas de litige.
Le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie. Est-ce grave ?
Non. Le refus de signer équivaut à une absence. Vous pouvez faire appel à un commissaire de justice, ou établir un état des lieux unilatéral en notant précisément le refus de signer. Le juge appréciera la valeur de ce document en cas de litige.
Puis-je changer les serrures si le locataire ne se présente pas ?
Non, pas sans décision de justice. Tant que le bail n'est pas résilié et que les clés ne sont pas restituées, le locataire est chez lui. Changer les serrures constituerait une voie de fait, passible de sanctions pénales.
Le locataire ne paie plus le loyer depuis la fin du préavis. Puis-je retenir le dépôt de garantie ?
Oui, les impayés de loyer et de charges peuvent être déduits du dépôt de garantie, à condition de fournir des justificatifs. Mais attention : si le locataire n'a pas rendu les clés, le bail se poursuit et le loyer reste dû. La retenue sur le dépôt de garantie ne couvrira peut-être pas la totalité de la dette.
Qui paie les frais de commissaire de justice ?
Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Vous avancez les frais, puis vous réclamez la moitié au locataire.
Sources
- Service Public - Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Service Public - Préavis et formalités du congé donné par le locataire
Information juridique
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