Travaux dans un logement loué : qui paie quoi entre bailleur et locataire ?

Un robinet qui fuit, une chaudière qui lâche en plein hiver, des peintures défraîchies après huit ans d'occupation. La question revient sans cesse : qui paie ? Le réflexe est souvent de se renvoyer la balle, mais la loi pose des principes assez clairs. Encore faut-il savoir les appliquer au bon cas. Ce guide vous donne une méthode pour qualifier chaque situation, sans vous perdre dans les cas particuliers.

La réponse en 30 secondes

Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations, listées par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Le bailleur paie tout le reste : grosses réparations, vétusté, force majeure, défauts de construction. La vétusté n'est jamais à la charge du locataire. En cas de doute, regardez d'abord si l'usure est normale ou anormale, puis si la réparation figure dans la liste du décret.

Si votre bail contient une clause qui met à votre charge des réparations normalement dues par l'autre partie, elle peut être abusive. Avant de payer ou d'exiger un paiement, vérifiez votre contrat.

Analyser mon bail pour repérer les clauses à risque

Ce que dit la loi

La répartition repose sur trois textes principaux :

L'article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, et d'y faire toutes les réparations autres que locatives.
L'article 1754 du Code civil précise que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf si elles sont causées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives. C'est la référence pratique pour savoir ce qui relève de l'entretien courant.

La logique est simple : le locataire entretient ce qu'il utilise au quotidien. Le bailleur assume ce qui relève de la structure, de la sécurité ou de l'usure normale du temps.

Ce que paie le locataire

Le décret de 1987 liste notamment :

Le remplacement des joints, cloches de chasse d'eau, flexibles de douche
L'entretien des robinets, siphons, bondes
Le graissage des gonds, le remplacement des petites pièces de quincaillerie
Le débouchage des canalisations
L'entretien des grilles de ventilation
Le remplacement des ampoules, fusibles, piles
Le ramonage des conduits de fumée
L'entretien des jardins privatifs (tonte, taille légère)

Ces réparations sont dues parce qu'elles résultent de l'usage normal du logement. Le locataire les assume pendant toute la durée du bail.

Ce que paie le bailleur

Tout ce qui n'est pas locatif, c'est-à-dire :

Les grosses réparations : toiture, murs porteurs, charpente, ravalement
Le remplacement des équipements vétustes : chaudière en fin de vie, fenêtres hors d'usage, installation électrique obsolète
Les réparations liées à un vice de construction ou une malfaçon
Les dégâts causés par un cas fortuit ou un événement de force majeure (tempête, gel exceptionnel)
La mise en conformité avec les normes de décence

Le bailleur ne peut pas se décharger de ces obligations sur le locataire, même par une clause du bail.

Pourquoi cela peut poser problème

La frontière entre entretien courant et grosse réparation paraît nette sur le papier. En pratique, trois situations créent des litiges.

La vétusté déguisée en réparation locative. Un propriétaire demande au locataire de remplacer un robinet qui fuit. Mais si le robinet a vingt ans et que le mécanisme est usé par le temps, c'est de la vétusté. Le locataire ne doit rien. Le bailleur confond souvent usure normale et négligence.

L'usure anormale. À l'inverse, un locataire qui a laissé l'humidité s'installer sans aérer, ou qui a percé des trous énormes dans les murs, a causé une dégradation. Il doit réparer, même si l'élément était ancien. La question n'est plus la vétusté mais la faute d'usage.

Les clauses du bail. Certains contrats contiennent des clauses qui transfèrent au locataire des réparations normalement dues par le bailleur. Par exemple : « le locataire prendra en charge le remplacement de la chaudière ». Ce type de clause est réputé non écrite dans les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Exemple concret

Prenons une chaudière qui tombe en panne en janvier.

Si la panne vient d'un défaut d'entretien : le locataire n'a pas fait le ramonage annuel obligatoire, le brûleur est encrassé. La réparation est locative, le locataire paie.
Si la chaudière a quinze ans et que l'échangeur est percé : c'est de la vétusté. Le bailleur doit remplacer l'équipement, même si le locataire a bien entretenu l'appareil.
Si la panne est due à un vice caché : la chaudière était mal installée depuis le début. Le bailleur paie, et peut se retourner contre l'installateur.

Autre cas fréquent : les peintures. Un locataire qui rend un logement après six ans avec des murs jaunis par le temps ne doit pas repeindre. C'est de l'usure normale. En revanche, s'il a fait des traces noires en posant des meubles sans protection, ou des trous non rebouchés, il doit remettre en état.

Exceptions selon le bail et la date

Les règles varient selon le type de location.

Bail d'habitation vide ou meublé (loi du 6 juillet 1989). Le décret de 1987 s'applique pleinement. Les clauses qui transfèrent les grosses réparations au locataire sont réputées non écrites. Le locataire bénéficie de la protection maximale.

Bail mobilité. Même logique que le meublé classique, avec une durée courte. Le locataire reste tenu de l'entretien courant, mais la vétusté ne peut pas lui être imputée, même sur une courte période.

Location saisonnière ou bail civil (résidence secondaire). Le décret de 1987 ne s'applique pas automatiquement. La répartition dépend du contrat. Les clauses sont plus libres, mais restent encadrées par le droit commun : le bailleur doit délivrer un logement en bon état, et le locataire répond des dégradations qu'il cause.

Logement social (HLM). La liste des charges récupérables peut être complétée par un accord collectif. Les réparations locatives restent celles du décret, mais certains organismes prévoient des règles internes plus précises.

Baux signés avant le 27 août 1987. Le décret actuel ne s'applique pas aux baux en cours à cette date, sauf renouvellement. Les anciennes listes départementales ou les usages locaux peuvent encore jouer. Cas rare, mais à vérifier si le bail est très ancien.

Checklist : qui paie quoi ?

Avant de trancher, posez-vous ces questions dans l'ordre :

La réparation figure-t-elle dans la liste du décret de 1987 ? Si oui, c'est a priori locatif. Si non, c'est a priori au bailleur.
L'usure est-elle normale ou anormale ? Une usure normale (vétusté) est toujours au bailleur, même pour un élément listé dans le décret. Une usure anormale (négligence, mauvaise utilisation) est au locataire, même pour un élément non listé.
Y a-t-il un vice de construction, une malfaçon, un cas fortuit ? Si oui, c'est au bailleur, quelle que soit la nature de la réparation.
Le bail contient-il une clause spécifique ? Vérifiez si elle est licite. Dans un bail d'habitation, toute clause qui transfère une grosse réparation au locataire est réputée non écrite.
Quel est l'âge de l'élément ? Plus l'équipement est ancien, plus la vétusté est probable. Une grille de vétusté peut aider, mais elle n'a pas de valeur légale obligatoire.

Actions possibles

Pour le locataire qui conteste une réparation :

Demandez au bailleur de justifier en quoi la réparation est locative. S'il invoque le décret, demandez l'article précis.
Si l'élément est vétuste, rappelez l'article 1754 du Code civil : la vétusté n'est jamais à votre charge.
Si le bailleur refuse d'intervenir sur une réparation qui lui incombe, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée. En cas d'inaction, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.
Ne cessez jamais de payer le loyer, même si le bailleur ne fait pas les travaux. C'est le meilleur moyen de perdre votre droit au logement.

Pour le bailleur qui veut faire payer le locataire :

Appuyez-vous sur l'état des lieux d'entrée. Sans état des lieux, vous aurez du mal à prouver que la dégradation est imputable au locataire.
Distinguez clairement vétusté et dégradation. Une grille de vétusté indicative peut vous aider à objectiver.
Si le locataire a causé une dégradation, demandez la remise en état ou le coût des réparations, avec devis à l'appui.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est gratuite et souvent plus rapide qu'un procès.

Avant d'engager un bras de fer, vérifiez ce que dit exactement votre bail. Une clause mal rédigée peut vous donner raison ou tort plus vite qu'un long échange de courriers.

Analyser mon bail pour vérifier la répartition des travaux

FAQ

Le locataire doit-il payer le remplacement d'une chaudière en panne ? Non, sauf si la panne résulte d'un défaut d'entretien de sa part. Le remplacement d'un équipement vétuste est une grosse réparation à la charge du bailleur.

Qui paie le ramonage de la cheminée ? Le locataire. Le ramonage figure dans la liste des réparations locatives du décret de 1987. Il doit être fait chaque année, et le certificat remis au bailleur.

Le locataire doit-il repeindre les murs en partant ? Non, si les murs sont simplement défraîchis par le temps. Oui, s'il a causé des dégradations anormales : trous non rebouchés, traces de meubles, taches importantes.

Une clause du bail peut-elle mettre les grosses réparations à la charge du locataire ? Non, dans un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Une telle clause est réputée non écrite.

Qui paie le remplacement d'un ballon d'eau chaude ? Le bailleur, sauf si la panne est due à un défaut d'entretien imputable au locataire. Le ballon d'eau chaude n'est pas listé dans les réparations locatives.

Le locataire peut-il faire les travaux lui-même et déduire le coût du loyer ? Non, sauf accord écrit du bailleur. L'exception d'inexécution n'est pas admise en matière de loyer. Il faut d'abord mettre en demeure le bailleur, puis éventuellement saisir le juge.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.