Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet, vient modifier le contrat-type de location de logement à usage de résidence principale. Concrètement, il touche deux points sensibles : la clause résolutoire et l'obligation de résidence principale. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, les règles changent. Voici ce qu'il faut vérifier, que vous soyez bailleur ou locataire.
La réponse en 30 secondes
À partir du 1er octobre 2026, tout contrat de location d'un logement nu ou meublé servant de résidence principale doit obligatoirement contenir une clause résolutoire. Cette clause permet la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Le décret ajoute aussi une mention spécifique pour les logements soumis à une servitude de résidence principale prévue par le code de l'urbanisme. Les baux signés avant cette date ne sont pas concernés, sauf s'ils sont renouvelés après le 1er octobre 2026.
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Ce que dit la loi
Le décret n° 2026-596 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les modèles de contrats types pour les locations vides et meublées. Deux annexes sont concernées : l'annexe 1 pour les logements nus, l'annexe 2 pour les meublés.
La clause résolutoire devient obligatoire
Avant ce décret, la clause résolutoire était déjà fortement recommandée, et la loi du 6 juillet 1989 imposait sa présence pour les impayés de loyer, de charges ou de dépôt de garantie. Le décret du 6 juillet 2026 renforce le dispositif en modifiant directement le contenu du contrat type.
Le nouveau texte du VIII des annexes 1 et 2 prévoit désormais :
- La résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.
- La résiliation de plein droit pour non-versement du dépôt de garantie.
- Un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux avant que la clause ne produise effet.
Le décret ajoute également une possibilité de clause résolutoire pour d'autres motifs : non-souscription d'une assurance des risques locatifs, non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou non-respect de l'obligation d'occuper le logement exclusivement à titre de résidence principale lorsque le logement est soumis à une servitude d'urbanisme.
L'obligation de résidence principale
Le décret insère une nouvelle mention dans le contrat type, au niveau de la désignation de l'objet du contrat. Lorsque le logement est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, le bail doit indiquer :
« Le cas échéant, Servitude de résidence principale : le logement objet du présent contrat est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée. »
Cette mention n'est pas automatique. Elle ne s'applique que si la commune a instauré une servitude de résidence principale sur le territoire concerné. Dans ce cas, le logement ne peut pas être loué comme résidence secondaire ou comme location saisonnière.
Le calendrier d'application
Le décret précise que ces dispositions s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé le 30 septembre 2026 n'est donc pas concerné. Un bail signé le 1er octobre 2026 l'est. Un bail ancien qui arrive à échéance et se renouvelle après cette date doit intégrer les nouvelles clauses.
Pourquoi cela peut poser problème
La clause résolutoire n'est pas un simple détail administratif. Elle a des conséquences directes sur la solidité du bail et sur les droits de chacun.
Pour le bailleur
Un bail sans clause résolutoire valable complique sérieusement la récupération du logement en cas d'impayés. Sans cette clause, le bailleur doit saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail. La procédure est plus longue, plus coûteuse, et l'issue n'est jamais garantie. Avec une clause résolutoire conforme, le bailleur peut délivrer un commandement de payer, attendre le délai de six semaines, puis constater la résiliation de plein droit. L'expulsion devient alors plus rapide à obtenir.
Mais attention : la clause doit être rédigée correctement. Une clause résolutoire qui vise des motifs non autorisés par la loi est réputée non écrite. Le décret de 2026 encadre précisément les motifs possibles. Un bailleur qui ajoute une clause résolutoire pour un motif fantaisiste (par exemple, le non-paiement d'une facture d'électricité personnelle) prend un risque juridique.
Pour le locataire
La clause résolutoire obligatoire ne change pas fondamentalement la situation du locataire qui paie son loyer et respecte ses obligations. Mais elle rend le bail plus rigide sur certains points. Le non-versement du dépôt de garantie, par exemple, peut désormais entraîner la résiliation de plein droit après commandement. Un locataire qui tarde à verser le dépôt de garantie s'expose à une procédure rapide.
L'obligation de résidence principale, lorsqu'elle s'applique, est encore plus contraignante. Le locataire ne peut pas utiliser le logement comme pied-à-terre occasionnel. S'il le fait, le bailleur peut engager une procédure de résiliation sur le fondement de la clause résolutoire spécifique, après mise en demeure du maire conformément au code de l'urbanisme.
Exemple concret
Prenons un bailleur qui loue un appartement à Annecy, dans une commune qui a instauré une servitude de résidence principale. Le bail est signé le 15 octobre 2026. Le contrat doit contenir :
- La clause résolutoire obligatoire pour impayés de loyer, charges ou dépôt de garantie.
- La mention de servitude de résidence principale.
- La clause résolutoire spécifique pour non-respect de l'obligation d'occupation exclusive à titre de résidence principale.
Six mois plus tard, le locataire ne paie plus son loyer. Le bailleur délivre un commandement de payer. Six semaines passent sans régularisation. La clause résolutoire produit ses effets : le bail est résilié de plein droit. Le bailleur peut alors saisir le juge pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion.
Si le même bailleur avait signé le bail le 28 septembre 2026 sans clause résolutoire valable, il devrait engager une procédure de résiliation judiciaire, avec des délais nettement plus longs.
Les exceptions à connaître
Tous les baux ne sont pas concernés par le contrat type et donc par ces nouvelles obligations.
Logements exclus du contrat type
Le décret du 29 mai 2015 exclut certains logements de son champ d'application. Ne sont pas soumis au contrat type :
- Les logements-foyers.
- Les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi.
- Les locations consenties aux travailleurs saisonniers.
- Les locations saisonnières.
- Les locations de résidence secondaire.
- Les locations professionnelles.
- Les logements loués par bail mobilité.
Pour ces locations, les règles du contrat type ne s'appliquent pas, y compris la clause résolutoire obligatoire issue du décret de 2026.
Logements conventionnés et HLM
Les logements faisant l'objet d'une convention APL (article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation) et les logements appartenant aux organismes HLM ne faisant pas l'objet d'une convention APL sont également exclus du contrat type pour les locations vides. Pour les meublés, seules les colocations formalisées par plusieurs contrats distincts sont exclues.
Colocations à baux multiples
Les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ne sont pas soumises au contrat type. En revanche, la colocation à bail unique l'est.
Checklist : vérifiez votre bail après le 1er octobre 2026
Si vous signez ou renouvelez un bail à compter du 1er octobre 2026, voici les points à contrôler :
- Le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges.
- Le bail contient une clause résolutoire pour non-versement du dépôt de garantie.
- La clause résolutoire mentionne le délai de six semaines après commandement de payer demeuré infructueux.
- Si le logement est soumis à une servitude de résidence principale, la mention spécifique figure dans le bail.
- Si une clause résolutoire pour d'autres motifs est prévue, elle vise uniquement les motifs autorisés : non-souscription d'assurance, troubles de voisinage constatés par décision de justice, non-respect de l'obligation de résidence principale.
- Le bail respecte le modèle type applicable (annexe 1 pour le nu, annexe 2 pour le meublé).
- Les coordonnées téléphoniques portables des parties, si elles sont indiquées, sont facultatives et ne créent pas d'obligation.
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Actions possibles
Si vous êtes bailleur
- Avant la signature : utilisez un modèle de bail conforme au contrat type mis à jour. Ne rédigez pas la clause résolutoire vous-même si vous n'êtes pas certain de sa validité.
- Pour les baux en cours : vérifiez si votre bail contient déjà une clause résolutoire conforme. Si ce n'est pas le cas, vous ne pouvez pas modifier unilatéralement le bail en cours. Vous devrez attendre le renouvellement pour intégrer les nouvelles clauses.
- En cas d'impayés : délivrez un commandement de payer par commissaire de justice. Respectez scrupuleusement le délai de six semaines avant d'engager la procédure de résiliation.
Si vous êtes locataire
- Avant la signature : lisez attentivement la clause résolutoire. Vérifiez qu'elle ne vise que les motifs autorisés. Une clause résolutoire pour un motif non prévu par la loi est réputée non écrite.
- Pour le dépôt de garantie : versez-le à la signature du bail. Le non-versement peut entraîner la résiliation de plein droit après commandement.
- Si le logement est soumis à une servitude de résidence principale : assurez-vous que vous pouvez occuper le logement à titre de résidence principale effective. Une occupation occasionnelle vous expose à une procédure de résiliation.
FAQ
La clause résolutoire est-elle vraiment nouvelle ?
Non. La clause résolutoire pour impayés de loyer, de charges ou de dépôt de garantie était déjà obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989. Le décret de 2026 renforce son encadrement en modifiant le contrat type et en précisant les motifs possibles pour les clauses résolutoires additionnelles.
Mon bail signé en 2025 est-il concerné ?
Non. Le décret s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date n'est pas concerné, sauf s'il est renouvelé après cette date.
Que se passe-t-il si mon bail ne contient pas de clause résolutoire ?
Pour un bail conclu après le 1er octobre 2026, l'absence de clause résolutoire rend le bail non conforme au contrat type. Le bailleur ne pourra pas se prévaloir de la résiliation de plein droit. Il devra saisir le juge pour obtenir la résiliation judiciaire.
La mention de résidence principale s'applique-t-elle partout ?
Non. Elle ne s'applique que si la commune a instauré une servitude de résidence principale en application de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme. Vérifiez auprès de la mairie si votre logement est concerné.
Puis-je ajouter une clause résolutoire pour d'autres motifs ?
Uniquement pour les motifs prévus par le décret : non-souscription d'assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou non-respect de l'obligation de résidence principale lorsque le logement est soumis à une servitude d'urbanisme. Toute autre clause résolutoire est réputée non écrite.
Sources
- Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d’habitation)
- Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)
- État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation
- Logement
- ANIL – Contrat type de location logement à usage de résidence principale
- Légifrance – Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026
- Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Service-Public – Rédaction du bail d'habitation
- ANIL – Bail location vide : montant et durée du contrat bail de location
Information juridique
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