Vous avez un logement en zone tendue, et vous vous demandez si vous pouvez augmenter le loyer entre deux locataires. La réponse courte : non, sauf exceptions très encadrées. Et si votre logement est classé F ou G au DPE, la réponse est encore plus courte : non, point final.
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel le 22 juillet 2026, reconduit pour un an le plafonnement de l'évolution des loyers dans les zones tendues. Il s'applique aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Ce n'est pas une révolution : c'est la énième reconduction d'un dispositif qui existe depuis 2012. Mais chaque année apporte son lot de bailleurs qui découvrent la règle au moment de signer, et de locataires qui paient un loyer illégal sans le savoir.
Ce guide fait le point sur ce qui est réellement plafonné, ce qui ne l'est pas, et ce que le gel DPE F/G change concrètement.
La réponse en 30 secondes
- Relocation d'un logement vide en zone tendue : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l'IRL si aucune révision n'a eu lieu dans les 12 derniers mois.
- Renouvellement de bail : la hausse est plafonnée à la variation de l'IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué ou si des travaux justifient une majoration.
- Logement classé F ou G au DPE : gel total. Le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, ni à la relocation, ni au renouvellement. Aucune révision IRL possible.
- Période concernée : contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.
- Territoires : les communes listées à l'annexe 1° du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Avant de signer un bail ou d'accepter une hausse, vérifiez que le loyer demandé respecte ces plafonds. Un loyer illégal peut être contesté, et le trop-perçu récupéré.
Ce que dit la loi
L'encadrement de l'évolution des loyers repose sur l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ne faut pas le confondre avec l'encadrement du niveau des loyers, instauré à titre expérimental par la loi ELAN dans certaines communes (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, etc.). Ce sont deux dispositifs distincts, qui peuvent se superposer sur un même territoire.
Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 fixe les modalités d'application. Il est modifié chaque année. La dernière modification en date est le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif s'applique aux locations de logements nus ou meublés, y compris les baux mobilité, à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sont exclus, notamment :
- les logements HLM ;
- les logements conventionnés APL ;
- les logements soumis à la loi de 1948 ;
- les locations saisonnières.
Quelles communes sont en zone tendue ?
Les communes concernées sont celles qui figurent au 1° de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants. Ce zonage a été actualisé par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 : de nouvelles unités urbaines sont entrées dans le classement, d'autres ont vu leur périmètre évoluer, et certaines communes en sont sorties.
Ne vous fiez pas à une liste de 2024 ou à un article de blog daté. Vérifiez la commune exacte du logement avec le simulateur officiel de Service-Public.
Le principe à la relocation
Lorsqu'un logement vacant est remis en location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Deux cas de figure :
- Le loyer du locataire sortant n'a pas été révisé dans les 12 derniers mois : le bailleur peut appliquer la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
- Le loyer a été révisé dans les 12 derniers mois : le loyer du nouveau bail doit être strictement identique à celui du locataire sortant.
Une subtilité importante : si le contrat du précédent locataire prévoyait une réévaluation progressive de loyer (par exemple, une hausse étalée sur 6 ans) et que le locataire est parti avant la fin de cette réévaluation, le bailleur peut appliquer au nouveau locataire le loyer réévalué en totalité, même si le dernier loyer effectivement payé ne reflétait qu'une fraction de cette hausse.
Les exceptions à la relocation
Le bailleur peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire dans deux cas :
- Loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage ;
- Travaux d'amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier bail, présentant certaines caractéristiques définies par le décret.
Ces exceptions sont strictement encadrées. Le bailleur doit pouvoir justifier du caractère manifestement sous-évalué du loyer ou de la nature des travaux. Une simple peinture ne suffit pas.
Le renouvellement de bail
Au renouvellement, la hausse de loyer est plafonnée à la variation de l'IRL. Là encore, deux exceptions : loyer manifestement sous-évalué, ou travaux d'amélioration justifiant une majoration.
Le cas particulier des logements F et G
Depuis le 24 août 2022, pour les contrats conclus, reconduits ou renouvelés, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. C'est l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi Climat et Résilience.
Conséquence directe : les dispositions du décret du 27 juillet 2017 ne s'appliquent pas aux logements F et G. Autrement dit, aucune hausse de loyer n'est possible, ni à la relocation, ni au renouvellement. Même la révision annuelle selon l'IRL est neutralisée.
C'est un gel total, et il s'applique indépendamment de la zone tendue. Un logement F ou G situé hors zone tendue est également concerné.
Pourquoi cela peut poser problème
Le piège classique, c'est le bailleur qui fixe le loyer de relocation « au prix du marché » sans vérifier le dernier loyer appliqué. En zone tendue, ce réflexe est illégal. Le locataire qui signe sans vérifier paie un loyer trop élevé, parfois pendant des mois, avant de s'en rendre compte.
Autre piège : la confusion entre encadrement de l'évolution et encadrement du niveau. À Paris, par exemple, les deux dispositifs s'appliquent. Un bailleur peut respecter le plafond d'évolution tout en dépassant le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le locataire doit vérifier les deux.
Le cas des logements F et G est encore plus sournois. Beaucoup de bailleurs ignorent que le gel s'applique aussi au renouvellement. Ils envoient une proposition de hausse IRL, le locataire accepte sans vérifier le DPE, et le loyer devient illégal. La contestation est possible, mais elle suppose d'agir dans les délais.
Enfin, le zonage a changé au 22 décembre 2025. Des communes sont entrées en zone tendue, d'autres en sont sorties. Un bailleur qui se fie à une liste obsolète peut croire à tort qu'il est libre de fixer le loyer, ou à tort qu'il est plafonné. Dans les deux cas, l'erreur coûte cher.
Exemple concret. Un appartement à Annecy, zone tendue. Le précédent locataire payait 850 € hors charges, sans révision depuis 14 mois. L'IRL a augmenté de 2,1 % sur la période. Le bailleur peut proposer au nouveau locataire : 850 € × 1,021 = 867,85 €. Pas un centime de plus. S'il propose 920 € en s'alignant sur les annonces du quartier, le loyer est illégal.
Même exemple, mais le logement est classé F au DPE. Le bailleur ne peut proposer que 850 €. La variation IRL est neutralisée. S'il propose 867,85 €, c'est illégal.
Les exceptions à connaître
- Logement hors zone tendue : l'encadrement de l'évolution ne s'applique pas. Mais attention au gel DPE F/G, qui s'applique partout.
- Logement HLM ou conventionné APL : exclu du dispositif d'évolution.
- Location saisonnière : exclue.
- Loyer manifestement sous-évalué : le bailleur peut proposer une hausse au-delà du plafond, mais il doit pouvoir le justifier par des références de loyers du voisinage. La procédure est encadrée, et le locataire peut contester.
- Travaux d'amélioration : une majoration est possible si les travaux répondent aux caractéristiques du décret. Un simple rafraîchissement ne suffit pas.
- Logement classé F ou G : aucune exception. Le gel est total, même avec travaux, même avec loyer sous-évalué.
Checklist : vérifier un loyer en zone tendue
- Confirmer que la commune est bien en zone tendue (simulateur Service-Public, à jour du décret du 22 décembre 2025).
- Identifier le type de bail : location nue, meublée, bail mobilité, résidence principale.
- Vérifier si le logement est exclu du dispositif (HLM, conventionné APL, loi 1948, saisonnier).
- Récupérer le dernier loyer appliqué au précédent locataire, et la date de sa dernière révision.
- Calculer le plafond : dernier loyer + variation IRL si aucune révision dans les 12 derniers mois.
- Vérifier le DPE du logement. S'il est F ou G, le plafond est le dernier loyer, sans aucune hausse.
- Si le bailleur invoque un loyer sous-évalué ou des travaux, exiger les justificatifs.
- En cas de doute sur le loyer demandé, ne pas signer avant d'avoir vérifié.
Actions possibles
Pour le locataire qui découvre un loyer illégal :
- Rassembler les preuves : bail, quittances, DPE, dernier loyer du précédent locataire (mentionné dans le bail si le précédent locataire a quitté le logement depuis moins de 18 mois).
- Mettre en demeure le bailleur de régulariser le loyer par lettre recommandée avec accusé de réception.
- En l'absence de réponse, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.
- L'action en diminution de loyer est possible, avec restitution du trop-perçu.
Pour le bailleur qui veut sécuriser son loyer :
- Vérifier le zonage avant de fixer le loyer.
- Conserver la trace du dernier loyer appliqué et de sa date de révision.
- Si le logement est F ou G, ne proposer aucune hausse, même IRL.
- En cas de travaux ou de loyer sous-évalué, constituer un dossier solide avant de proposer une majoration.
Si vous avez un doute sur la conformité de votre bail ou sur un loyer demandé, une analyse du contrat peut vous éviter de signer un engagement illégal.
FAQ
Le plafonnement s'applique-t-il aux locations meublées ? Oui. Les locations meublées à usage de résidence principale sont soumises au même encadrement de l'évolution des loyers que les locations nues.
Le bail mobilité est-il concerné ? Oui. Le bail mobilité, soumis à la loi du 6 juillet 1989, entre dans le champ du dispositif.
Un logement F ou G hors zone tendue peut-il voir son loyer augmenter ? Non. Le gel des loyers pour les logements F et G s'applique sur tout le territoire, indépendamment du zonage tendu.
Comment savoir si ma commune est en zone tendue ? Utilisez le simulateur officiel de Service-Public, qui intègre le zonage actualisé par le décret du 22 décembre 2025.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer au renouvellement si le logement est F ou G ? Non. Le gel est total : ni hausse IRL, ni majoration pour loyer sous-évalué, ni majoration pour travaux.
Que faire si le bail ne mentionne pas le dernier loyer du précédent locataire ? Cette mention est obligatoire si le précédent locataire a quitté le logement depuis moins de 18 mois. Son absence peut justifier une action en diminution de loyer.
Sources
- Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d’habitation)
- Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)
- État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation
- Logement
- ANIL – Encadrement des loyers en zones tendues pour 2026
- Service-Public – Connaître les communes où l'encadrement des loyers s'applique
- Légifrance – Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017
- Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Service-Public – Rédaction du bail d'habitation
- ANIL – Bail location vide : montant et durée du contrat
Information juridique
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l'avis d'un avocat ou d'un autre professionnel du droit compétent.