الرسوم القابلة للاسترداد في الإيجار: القائمة، الدفعات المقدمة، والتسوية السنوية

أنت تدفع كل شهر إيجارًا، وغالبًا سطرًا بعنوان «دفعات مقدمة للرسوم» قد يمثل 50 أو 80 أو حتى 120 يورو. لكن هل تعرف بالضبط ما يغطيه هذا المبلغ؟ والأهم، ما الذي يحق للمالك أن يطلبه منك؟

قائمة الرسوم القابلة للاسترداد ليست متروكة للتقدير الحر للمؤجر. إنها منظمة بموجب القانون، وبعض النفقات لا يمكن أبدًا تحميلها للمستأجر. ومع ذلك، في الممارسة العملية، تحتوي العديد من عقود الإيجار على صياغات غامضة أو دفعات مقدمة مفرطة. النتيجة: قد تدفع مقابل صيانة السقف، أو ترميم الواجهة، أو استبدال المرجل دون أن تعلم.

هذا الدليل يوضح ما يقوله القانون، والشروط التي يجب مراقبتها، والسلوكيات التي يجب اعتمادها لعدم دفع أكثر من حصتك.

الجواب في 30 ثانية

الرسوم الإيجارية (أو الرسوم القابلة للاسترداد) هي نفقات يدفعها المالك مقدمًا لتشغيل المبنى ويمكنه استردادها من المستأجر. القائمة محددة بموجب المرسوم رقم 87-713 الصادر في 26 أغسطس 1987: الماء البارد والساخن، التدفئة الجماعية، كهرباء الأجزاء المشتركة، المصعد، صيانة المساحات الخضراء، ضريبة جمع النفايات المنزلية، راتب الحارس بشروط، إلخ.

يتم الدفع عادةً من خلال دفعات مقدمة شهرية، مع تسوية مرة واحدة على الأقل في السنة. يجب على المالك تبرير المبالغ المطلوبة وإتاحة المستندات لك لمدة 6 أشهر بعد إرسال الحساب التفصيلي. إذا تجاوزت الدفعات المقدمة النفقات الفعلية، يجب عليه رد المبلغ الزائد. في الحالة المعاكسة، يمكنه طلب مبلغ إضافي.

قبل توقيع عقد الإيجار الخاص بك، تحقق من أن بند الرسوم لا يذكر نفقات مستبعدة بموجب القانون، مثل الإصلاحات الكبرى أو استبدال المعدات القديمة. لديك شك حول سطر؟ قم بتحليل عقدك لتحديد البنود الخطرة: ارفع عقد الإيجار هنا.

ما يقوله القانون

القائمة القانونية للرسوم القابلة للاسترداد

يحدد المرسوم رقم 87-713 الصادر في 26 أغسطس 1987 القائمة الشاملة للرسوم التي يمكن للمؤجر استردادها من مستأجر مسكن مؤجر فارغ أو مفروش بصفته سكنًا رئيسيًا. تنطبق هذه القائمة على عقود الإيجار الخاضعة لقانون 6 يوليو 1989.

الفئات الرئيسية للرسوم القابلة للاسترداد هي:

• المصاعد والرافعات: الكهرباء، التشغيل (الفحوصات الدورية، التنظيف، فحص الكابلات)، المواد الصغيرة للصيانة، الإصلاحات الطفيفة للمقصورة والهبوط. الفحص الفني الخماسي غير قابل للاسترداد.
• الماء البارد، الماء الساخن والتدفئة الجماعية: ماء جميع السكان، الماء اللازم لصيانة الأجزاء المشتركة والمساحات الخارجية، منتجات معالجة المياه، توفير الطاقة، تشغيل العدادات، إصلاح التسريبات في الوصلات.
• التركيبات الفردية: التدفئة وإنتاج الماء الساخن، توزيع المياه في الأجزاء الخاصة (فحص التوصيلات، ضبط التدفق، إصلاح الأعطال، استبدال حشوات صمامات المراحيض).
• الأجزاء المشتركة الداخلية: الكهرباء، منتجات التنظيف، مكافحة الحشرات، صيانة المؤقت، السجاد، مزالق النفايات، تكاليف موظفي الصيانة.
• المساحات الخارجية: طرق المرور، مواقف السيارات، محيط المساحات الخضراء، معدات لعب الأطفال.
• الضرائب والرسوم: ضريبة أو رسم جمع النفايات المنزلية، ضريبة الكنس، رسم الصرف الصحي.
• موظف المبنى، الحارس أو البواب: يمكن استرداد الراتب بشروط معينة.

هذه القائمة محدودة. أي نفقة غير مذكورة فيها لا يمكن طلبها من المستأجر، ما لم ينص اتفاق جماعي في السكن الاجتماعي على خلاف ذلك.

الرسوم غير القابلة للاسترداد

بعض النفقات تبقى دائمًا على عاتق المالك. وهذا يشمل على وجه الخصوص:

• الإصلاحات الكبرى (المادة 606 من القانون المدني): ترميم الواجهة، السقف، استبدال المرجل، التحديث للمعايير؛
• الفحص الفني الدوري للمصعد؛
• أعمال المطابقة أو تحسين المبنى؛
• ضريبة العقار؛
• تكاليف الإدارة الإيجارية أو إدارة المبنى غير المنصوص عليها صراحة في المرسوم.

إذا كان عقد الإيجار الخاص بك يحتوي على بند يضع هذه النفقات على عاتقك، فإنه يعتبر غير مكتوب. يمكنك الاعتراض عليه حتى بعد التوقيع.

الدفعات المقدمة والتسوية السنوية

يتم دفع الرسوم عادةً من خلال دفعات مقدمة: سلف منتظمة بنفس المبلغ، تُدفع مع الإيجار. يحدد المالك مبلغها بناءً على الميزانية التقديرية والنتائج السابقة.

مرة واحدة على الأقل في السنة، يجب على المؤجر إجراء التسوية: يقارن إجمالي الدفعات المقدمة المدفوعة بالنفقات الفعلية المتكبدة. هناك حالتان محتملتان:

• مبلغ زائد: يجب على المالك رد الفرق لك.
• مبلغ إضافي: يمكن للمالك أن يطلب منك مبلغًا إضافيًا.

قبل شهر من التسوية، يجب عليه إبلاغك بالحساب التفصيلي للرسوم حسب النوع (كهرباء، ماء ساخن، ماء بارد، مصعد...) وطريقة التوزيع بين الوحدات السكنية. عند الطلب البسيط، يجب عليه أيضًا إرسال ملخص رسوم السكن إليك.

خلال 6 أشهر بعد إرسال الحساب التفصيلي، يجب على المؤجر إتاحة جميع المستندات الداعمة لك. يمكنك الاطلاع عليها، وغالبًا ما تكون هذه هي النقطة التي تختبئ فيها الأخطاء: فواتير موزعة بشكل خاطئ، نفقات غير قابلة للاسترداد مدرجة، دفعات مقدمة مبالغ فيها.

مهاليل الاعتراض

يمكن للمالك المطالبة بدفعة رسوم غير مدفوعة لمدة 3 سنوات. تنطبق هذه المهلة أيضًا على المستأجر الذي دفع رسومًا زائدة ويريد استرداد المبلغ الزائد.

إذا لم تتم التسوية قبل نهاية السنة الميلادية التالية لسنة الاستحقاق، يمكن للمستأجر أن يطلب دفعًا مقسطًا على 12 شهرًا، بخطاب مسجل مع إشعار بالاستلام.

لماذا يمكن أن يسبب هذا مشاكل

النزاعات حول الرسوم الإيجارية هي من بين الأكثر شيوعًا في نهاية عقد الإيجار. ولسبب وجيه: آلية الدفعات المقدمة تخلق عدم تناظر في المعلومات. أنت تدفع كل شهر مبلغًا تقديريًا، دون أن تعرف بالضبط ما يغطيه. المالك، من جانبه، يمتلك الفواتير وعقود الصيانة وحسابات إدارة المبنى.

إليك الحالات الأكثر شيوعًا:

• دفعات مقدمة مفرطة: يحدد المؤجر دفعات مقدمة أعلى بكثير من النفقات الفعلية، مما يسمح له بالاحتفاظ بسيولة مريحة. تصل التسوية في النهاية، لكن أحيانًا متأخرة، وكنت قد دفعت أموالًا مقدمًا لشهور.
• نفقات غير قابلة للاسترداد مدرجة: يذكر الحساب التفصيلي أعمال ترميم الواجهة، أو استبدال مرجل، أو تكاليف إدارة المبنى. هذه النفقات غير موجودة في القائمة القانونية. لست ملزمًا بدفعها.
• بند مبلغ مقطوع للرسوم: بعض عقود الإيجار تنص على مبلغ مقطوع للرسوم، أي مبلغ ثابت لا يخضع لأي تسوية. هذه الآلية مسموحة، لكن يجب أن تكون منصوص عليها صراحة في عقد الإيجار ولا يمكن فرضها من جانب واحد. إذا لم تكن مذكورة، ينطبق نظام الدفعات المقدمة.
• تسوية متأخرة أو غائبة: لا يقوم المؤجر بالتسوية أبدًا، أو يفعل ذلك بتأخير عدة سنوات. تكتشف بعد ذلك طلب رسوم كبير، وأحيانًا غير مبرر.

لنأخذ مثالًا ملموسًا. تستأجر شقة بمساحة 45 مترًا مربعًا في مبنى مشترك مع حارس ومصعد. عقد الإيجار الخاص بك ينص على 90 يورو كدفعات مقدمة شهرية. بعد عام، يرسل لك المالك حسابًا تفصيليًا: 1,080 يورو دفعات مقدمة مدفوعة، 1,250 يورو نفقات. يطلب منك 170 يورو. عند فحص المستندات الداعمة، تلاحظ أن الحساب يتضمن 300 يورو لتكاليف ترميم الواجهة. هذه النفقة غير قابلة للاسترداد. تعترض، وينعكس الرصيد: المالك مدين لك بـ 130 يورو.

هذا النوع من الحالات شائع، والعديد من المستأجرين يدفعون دون تحقق. لكن القانون يحميك: لديك الحق في طلب المستندات الداعمة، والاعتراض على النفقات غير القابلة للاسترداد، وطلب تقسيط في حالة طلب متأخر.

استثناءات حسب نوع عقد الإيجار

سكن فارغ أو مفروش

قائمة الرسوم القابلة للاسترداد هي نفسها للإيجارات الفارغة والمفروشة الخاضعة لقانون 6 يوليو 1989. قد تختلف طريقة الدفع: في الإيجار المفروش، يمكن أن ينص العقد على مبلغ مقطوع للرسوم، وهو أمر نادر في الإيجار الفارغ.

عقد إيجار التنقل

عقد إيجار التنقل، الذي تتراوح مدته من 1 إلى 10 أشهر، يخضع لقواعد محددة. الإيجار عادةً شامل للرسوم، ما لم ينص العقد صراحةً على دفع دفعات مقدمة مع تسوية. تحقق من البند قبل التوقيع.

السكن الاجتماعي

في سكن HLM، يمكن استكمال قائمة الرسوم القابلة للاسترداد باتفاق جماعي. تبقى قواعد التسوية كما هي، لكن يمكن استرداد بعض النفقات الإضافية.

عقود الإيجار الموقعة قبل 27 مارس 2014

بالنسبة لعقود الإيجار الجارية الموقعة قبل دخول قانون ALUR حيز التنفيذ، قد تظل بعض البنود سارية إذا كانت صالحة في ذلك الوقت. عمليًا، لم يتم تعديل قائمة الرسوم القابلة للاسترداد بموجب قانون ALUR، لكن قواعد التبرير والتسوية تم تعزيزها. في حالة الشك، قم بفحص عقد الإيجار الخاص بك.

قائمة التحقق: النقاط التي يجب التحقق منها

• هل يذكر بند الرسوم في عقد الإيجار الخاص بك دفعات مقدمة أم مبلغًا مقطوعًا؟
• هل مبلغ الدفعات المقدمة متناسق مع حجم السكن والمعدات الجماعية؟
• هل يستبعد العقد صراحةً الإصلاحات الكبرى وضريبة العقار؟
• هل تستلم كل عام حسابًا تفصيليًا حسب نوع الرسوم؟
• هل أبلغك المالك بطريقة التوزيع بين الوحدات السكنية؟
• هل طلبت الاطلاع على المستندات الداعمة خلال 6 أشهر من الحساب؟
• هل النفقات المذكورة موجودة بالفعل في قائمة مرسوم 1987؟
• في حالة طلب متأخر، هل طلبت تقسيطًا على 12 شهرًا؟

الإجراءات الممكنة

قبل توقيع عقد الإيجار: اقرأ بند الرسوم بعناية. إذا كان يذكر مبلغًا مقطوعًا، تأكد من أنه منصوص عليه صراحةً وأن مبلغه معقول. إذا كان يسرد نفقات غير قابلة للاسترداد، اطلب حذفها. عقد إيجار مكتوب جيدًا سيوفر عليك النزاعات طوال مدة الإيجار. للتحقق من بنود عقدك المستقبلي، حلل عقد الإيجار هنا.

أثناء الإيجار: احتفظ بجميع إشعارات الاستحقاق والمدفوعات. كل عام، عند استلام الحساب التفصيلي، قارن النفقات بالقائمة القانونية. إذا كان سطر ما يبدو مشكوكًا فيه، اطلب المستندات الداعمة كتابيًا.

في حالة النزاع: أرسل خطابًا مسجلًا إلى المالك للاعتراض على المبالغ المطلوبة، مستشهدًا بالمرسوم رقم 87-713. إذا استمر الخلاف، يمكنك اللجوء إلى لجنة التوفيق الإدارية أو قاضي منازعات الحماية.

في نهاية عقد الإيجار: تحقق من أن التسوية تمت قبل رد الوديعة التأمينية. يمكن للمالك حجز مبلغ من الوديعة التأمينية بانتظار الحساب السنوي لإدارة المبنى، لكن هذا المبلغ لا يمكن أن يتجاوز 20% من الوديعة التأمينية.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن لمالكي أن يطلب مني ضريبة العقار؟ لا. ضريبة العقار دائمًا على عاتق المالك. وهي غير مدرجة في قائمة الرسوم القابلة للاسترداد.

هل استبدال المرجل رسوم قابلة للاسترداد؟ لا. استبدال معدات قديمة يندرج ضمن الإصلاحات الكبرى، التي تقع على عاتق المؤجر. فقط الإصلاحات الطفيفة والصيانة الدورية يمكن استردادها.

هل يمكنني رفض دفع الدفعات المقدمة إذا لم يقم المالك بالتسوية أبدًا؟ لا، يجب عليك الاستمرار في دفع الدفعات المقدمة. ومع ذلك، يمكنك طلب التسوية، وإذا لم تتم، يمكنك اللجوء إلى القاضي للحصول على رد المبلغ الزائد إن وجد.

هل يمكن للمالك زيادة الدفعات المقدمة أثناء عقد الإيجار؟ نعم، إذا كانت الزيادة مبررة بتطور النفقات الفعلية. لكن يجب أن تبقى متناسبة وأن تكون مصحوبة بمعلومات واضحة.

ماذا أفعل إذا كان الحساب التفصيلي يتضمن تكاليف إدارة المبنى؟ تكاليف إدارة المبنى غير قابلة للاسترداد في حد ذاتها. فقط بعض النفقات المحددة (كهرباء الأجزاء المشتركة، الصيانة، الحارس) يمكن تمريرها. اعترض على البنود التي لا تتوافق مع القائمة القانونية.

هل المبلغ المقطوع للرسوم قانوني؟ نعم، إذا كان منصوصًا عليه صراحةً في عقد الإيجار. يجب تمييزه عن الإيجار ولا يمكن فرضه من جانب واحد. في غياب بند، ينطبق نظام الدفعات المقدمة مع التسوية.

المصادر

• Service-Public – الرسوم التي يدفعها المستأجر (الرسوم الإيجارية أو الرسوم القابلة للاسترداد)
• Service-Public – الوديعة التأمينية في عقد إيجار سكني

معلومات قانونية

المعلومات المعروضة في هذه الصفحة مقدمة لأغراض إعلامية وتستند إلى النصوص والمصادر المتاحة وقت نشرها أو آخر تحديث لها. قد تتطور التشريعات واللوائح والسوابق القضائية في أي وقت. النتائج والشروحات المقدمة من bail.immo لا تشكل استشارة قانونية ولا تحل محل رأي محامٍ أو أي متخصص قانوني مختص.