عند تأجير شقة في ملكية مشتركة، تعود مسألة الرسوم كل عام كأنها لعنة متكررة. يتلقى المُؤجِّر طلب الأموال من الوكيل، ويدفع المستأجر مبلغًا مقدمًا كل شهر، وعند التسوية، لا يعود أحد يعرف من يدين بماذا. بين رسوم الوكيل، وصندوق الأعمال، والمصعد، أو الحارس، غالبًا ما تكون الحدود بين ما يمكن استرداده من المستأجر وما يبقى على عاتق المالك غير واضحة. وهنا تنشأ النزاعات.
هذا الدليل يوضح الأمور. سترى بالضبط رسوم الملكية المشتركة التي يمكن استردادها من المستأجر، وكيف تعمل آلية الدفعات المقدمة والتسوية السنوية، وما هي المستندات التي يجب على المُؤجِّر تقديمها. ستجد أيضًا قائمة تحقق قابلة للتنفيذ والسبل الممكنة إذا بدا لك كشف الحساب مبالغًا فيه.
الجواب في 30 ثانية
يدفع المستأجر فقط رسوم الملكية المشتركة التي تتوافق مع نفقات قابلة للاسترداد، أي تلك المدرجة في المرسوم رقم 87-713 الصادر في 26 أغسطس 1987. عمليًا: الصيانة الدورية للأجزاء المشتركة، والماء البارد، والمصعد، والتدفئة الجماعية، والحارس ضمن حد معين. كل ما تبقى — رسوم الوكيل، والأعمال الكبرى، وصندوق الأعمال، وأتعاب الإدارة — يبقى على عاتق المُؤجِّر. يدفع المستأجر دفعات مقدمة شهرية، ثم يقوم المُؤجِّر بالتسوية مرة واحدة في السنة مع تقديم المستندات. بدون مستندات، لا دفع.
لديك شك حول توزيع الرسوم في عقد الإيجار الخاص بك؟ قم بتحميله على bail.immo للتحقق مما إذا كانت البنود متوافقة.
ما يقوله القانون
يحدد قانون 6 يوليو 1989 المبدأ: يتحمل المستأجر الرسوم القابلة للاسترداد، ويتحمل المُؤجِّر كل ما تبقى. تحيل المادة 23 إلى المرسوم رقم 87-713 الصادر في 26 أغسطس 1987، الذي يحدد القائمة الحصرية للرسوم القابلة للاسترداد. يميز هذا المرسوم بين عدة فئات، وهنا تدخل الملكية المشتركة في اللعبة.
بالنسبة لسكن في ملكية مشتركة، الرسوم القابلة للاسترداد هي تلك التي تتوافق مع:
- نفقات الصيانة الدورية والإصلاحات الصغيرة للأجزاء المشتركة (التنظيف، إخراج القمامة، صيانة المساحات الخضراء، إصلاحات صغيرة للمعدات المشتركة).
- استهلاك الماء والتدفئة والكهرباء للأجزاء المشتركة، عندما تعود بالنفع على المستأجر (إضاءة الممرات، الماء البارد للتنظيف، التدفئة الجماعية).
- المصعد، مع خصوصية: نفقات الكهرباء والصيانة الدورية قابلة للاسترداد، لكن الإصلاحات الكبرى (استبدال الكابينة، التحديث) ليست كذلك.
- الحارس أو البواب، ضمن حد يحدده المرسوم: 75% من الراتب والرسوم الاجتماعية عندما يتولى الحارس صيانة الأجزاء المشتركة والتخلص من النفايات، و40% إذا كان يتولى واحدة فقط من هاتين المهمتين.
على العكس، لا يمكن أبدًا استرداد من المستأجر:
- رسوم الوكيل (أتعاب الإدارة، تنظيم الجمعيات العامة، رسوم المراسلات).
- الأعمال الكبرى على الأجزاء المشتركة أو الهيكل الأساسي (إعادة التكسية، إصلاح السقف، تحديث المصعد وفق المعايير).
- صندوق الأعمال المنصوص عليه في قانون ALUR، والذي يُستخدم لتمويل الأعمال المستقبلية للملكية المشتركة.
- أتعاب إدارة الإيجار الخاصة بالمُؤجِّر.
- الضرائب والرسوم التي تقع على عاتق المالك (مثل ضريبة العقارات).
يمكن أن ينص عقد الإيجار على بند لتوزيع الرسوم، لكنه لا يمكن أن يوسع قائمة المرسوم. أي بند يضع على عاتق المستأجر نفقات غير قابلة للاسترداد يُعتبر كأنه غير مكتوب.
لماذا يمكن أن يسبب هذا مشاكل
المشكلة الحقيقية هي الغموض. يتلقى المُؤجِّر كشف رسوم من الوكيل بعشرات البنود، ويجب عليه التمييز بين ما هو قابل للاسترداد وما ليس كذلك. كثيرون لا يفعلون ذلك، أو يفعلونه بشكل سيء. النتيجة: يدفع مستأجرون رسوم وكيل أو حصة من صندوق الأعمال دون أن يعلموا.
صعوبة أخرى: الفارق بين السنة المدنية للملكية المشتركة وفترة إشغال المستأجر. إذا دخل المستأجر إلى المكان في مارس، يجب عليه فقط دفع الرسوم المقابلة لفترة إشغاله. لذلك يجب على المُؤجِّر حساب نسبة تناسبية. هذا مصدر كلاسيكي للأخطاء.
أخيرًا، غالبًا ما يُساء فهم التسوية السنوية. يدفع المستأجر كل شهر دفعة مقدمة، لكنها مجرد سلفة. يجب على المُؤجِّر بعد ذلك إقفال الحساب الفعلي، مع تقديم المستندات، وإعادة المبلغ الزائد أو طلب الفرق. إذا لم يفعل ذلك، يمكن للمستأجر المطالبة بالتسوية، وعند الاقتضاء، استرداد المبالغ المدفوعة زائدًا.
مثال عملي. يدفع مستأجر 120 يورو كدفعات مقدمة شهريًا، أي 1,440 يورو سنويًا. يُظهر كشف الوكيل أن الرسوم القابلة للاسترداد للسنة تبلغ 980 يورو. يجب على المُؤجِّر إعادة 460 يورو. إذا كان قد أدرج في حسابه 300 يورو كرسوم وكيل و200 يورو كصندوق أعمال، يحق للمستأجر الاعتراض: هذه المبالغ غير قابلة للاسترداد.
استثناءات حسب العقد والتاريخ والمكان
- عقد إيجار مفروش أو عقد تنقل: قواعد استرداد الرسوم هي نفسها بالنسبة للإيجار الفارغ. تنطبق قائمة مرسوم 1987. من ناحية أخرى، يمكن لعقد التنقل أن ينص على مبلغ إجمالي للرسوم، مما يبسط التسوية لكنه لا يعفي المُؤجِّر من تبرير المبلغ.
- عقد إيجار تجاري: القواعد مختلفة. يمكن للعقد التجاري أن يضع على عاتق المستأجر رسومًا أوسع، بما في ذلك الإصلاحات الكبرى، إذا نص بند صريح على ذلك. لا ينطبق مرسوم 1987.
- سكن اجتماعي (HLM) أو متعاقد عليه: قد تنطبق قواعد محددة، خاصة فيما يتعلق بالرسوم القابلة للاسترداد. يجب الرجوع إلى الاتفاقية والمُؤجِّر الاجتماعي.
- تاريخ العقد: بالنسبة للعقود الموقعة قبل دخول قانون ALUR حيز التنفيذ (27 مارس 2014)، قد تظل بعض بنود الرسوم سارية إذا كانت صالحة في ذلك الوقت. لكن قائمة مرسوم 1987 تنطبق في جميع الحالات.
- المناطق الجبلية أو الملكيات المشتركة الخاصة: يمكن استرداد نفقات إزالة الثلوج أو صيانة المداخل إذا كانت تتوافق مع الصيانة الدورية للأجزاء المشتركة.
قائمة تحقق: التحقق من كشف رسوم الملكية المشتركة
- التحقق من أن عقد الإيجار يحتوي على بند للرسوم وأنه يحيل إلى المرسوم رقم 87-713.
- طلب الكشف العام لرسوم الوكيل وكشف توزيع الحصص لكل وحدة.
- تحديد البنود المقابلة لرسوم قابلة للاسترداد (الصيانة الدورية، الماء، المصعد، الحارس ضمن الحد القانوني).
- استبعاد رسوم الوكيل، وصندوق الأعمال، والأعمال الكبرى، وأتعاب الإدارة.
- التحقق من النسبة التناسبية إذا لم يكن المستأجر قد شغل السكن طوال العام.
- التحقق من أن المبلغ المطلوب يتوافق فعلاً مع حصة الوحدة، وليس مبلغًا إجماليًا غير مبرر.
- المطالبة بالمستندات: كشف الوكيل، الفواتير، الكشف الفردي.
- مقارنة الدفعات المقدمة المدفوعة وحساب الرصيد (مبلغ زائد أو فرق).
- في حالة الخلاف، إرسال طلب كتابي إلى المُؤجِّر مع سرد البنود المتنازع عليها.
الإجراءات الممكنة
للمستأجر:
- طلب كشف التسوية من المُؤجِّر مع المستندات. يمكن تقديم الطلب في أي وقت، حتى أثناء سريان العقد.
- إذا لم يرد المُؤجِّر أو رفض، إرسال إنذار رسمي بخطاب مسجل مع إشعار بالاستلام.
- إذا استمر الخلاف، اللجوء إلى لجنة التوفيق الإدارية (مجانية) أو إلى قاضي منازعات الحماية.
- في حالة ثبوت مبلغ زائد، المطالبة بالاسترداد. لا يمكن للمُؤجِّر المقاصة تلقائيًا مع الإيجار دون موافقة.
للمُؤجِّر:
- الاحتفاظ بجدول متابعة للدفعات المقدمة والرسوم القابلة للاسترداد لكل مستأجر.
- عند كل طلب أموال من الوكيل، عزل البنود القابلة للاسترداد عن غير القابلة للاسترداد.
- التسوية كل عام في الآجال، مع تقديم المستندات.
- الاحتفاظ بكشوف الوكيل والفواتير لمدة 3 سنوات على الأقل (مدة تقادم دعوى دفع الرسوم).
تريد التحقق من أن عقد الإيجار الخاص بك يحترم التوزيع القانوني للرسوم؟ قم بتحليله على bail.immo.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للمُؤجِّر مطالبة المستأجر برسوم الوكيل؟ لا. رسوم الوكيل هي رسوم إدارة الملكية المشتركة، وليست رسومًا قابلة للاسترداد. تبقى على عاتق المُؤجِّر.
هل صندوق الأعمال قابل للاسترداد من المستأجر؟ لا. صندوق الأعمال المنصوص عليه في قانون ALUR يُستخدم لتمويل أعمال مستقبلية. غير قابل للاسترداد، حتى لو كان العقد يحتوي على بند بهذا المعنى.
هل يجب على المستأجر دفع رسوم الملكية المشتركة خلال الفترات التي لا يشغل فيها السكن؟ نعم، طالما أن العقد ساري. الرسوم القابلة للاسترداد مستحقة بمجرد أن يكون السكن تحت تصرفه، حتى لو كان غائبًا.
كيف يمكن الاعتراض على كشف رسوم؟ كتابيًا، مع سرد البنود المتنازع عليها وطلب المستندات. إذا لم يرد المُؤجِّر، اللجوء إلى لجنة التوفيق أو القاضي.
هل يمكن للمُؤجِّر زيادة الدفعات المقدمة أثناء سريان العقد؟ نعم، إذا كانت الزيادة مبررة بالتطور الفعلي للرسوم. لكن يجب أن يكون قادرًا على إثبات ذلك. يمكن الاعتراض على الزيادة المفرطة.
المصادر
- القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989 لتحسين العلاقات الإيجارية، المادة 23
- المرسوم رقم 87-713 الصادر في 26 أغسطس 1987 الذي يحدد قائمة الرسوم القابلة للاسترداد
- القانون رقم 2014-366 الصادر في 24 مارس 2014 للوصول إلى السكن وتخطيط عمراني متجدد (ALUR)
معلومات قانونية
المعلومات المعروضة في هذه الصفحة مقدمة لأغراض إعلامية وتستند إلى النصوص والمصادر المتاحة وقت نشرها أو آخر تحديث لها. قد تتطور التشريعات واللوائح والسوابق القضائية في أي وقت. النتائج والشروحات التي تقدمها bail.immo لا تشكل استشارة قانونية ولا تغني عن رأي محامٍ أو أي متخصص قانوني مختص.